Налоговый вычет при продаже и покупке квартиры
Здравствуйте! Мой папа после смерти бабушки, унаследовал 2х комнатную квартиру, он хочет ее продать за 1 500 000 и деньги отдать мне или оформить на меня дарение, что бы я купила 3х комнатную квартиру за 2 200 000 в ипотечный кредит внеся сумму от продажи унаследованной квартиры. Мена с доплатой невозможно так как мы живем в разных городах. В купленной квартире будем жить я, мой 1,5 годовалый сын и муж. Я сейчас нахожусь в отпуске по уходу за ребенком. Скажите пожалуйста какие варианты могут быть с оформлением налоговых вычетов и как лучше сделать, что бы меньше заплатить налог. При этом мой отец владеет унаследованной квартирой чуть более месяца. Муж получает доходы облагаемые налогом на доходы (заработную плату). Заранее спасибо!!!!
Основная проблема с которой вы можете столкнуться — необходимость уплаты налога с дохода от продажи унаследованной квартиры (учитывая тот факт, что ее необходимо именно продать, а обменять невозможно). При продаже квартиры продавец (ваш отец) получит доход и право на имущественный вычет. Вычет — эта некая сумма, которая уменьшает доход от ее продажи при расчете налога. Общая сумма вычета по квартире равна 1 000 000 руб. Это установлено статьей 220 Налогового кодекса (пункт 1, подпункт 1). Соответственно доход от продажи квартиры, облагаемый налогом на доходы, составит:
1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (имущественный вычет) = 500 000 руб. (облагаемый доход)
По этой сделке придется заплатить налог в размере:
500 000 руб. (облагаемый доход) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб. (сумма налога)
Ваш отец может подарить вам квартиру. Вы, получив ее в собственность, можете ее продать. Однако, в этой ситуации обязанность заплатить налог при продаже квартиры в указанной сумме (65 000 руб.) возникнет уже у вас. Единственный способ избежать уплаты налога — занизить продажную стоимость квартиры, которая будет отражена в договоре купли-продажи, до 1 000 000 руб. Как правило в отношении подобных сделок так и поступают. Разница между договорной продажной стоимостью квартиры и той суммой, которую рассчитывает получить продавец, доплачивается ему вне договора. Более подробно о таких вариантах расчетов вы можете узнать здесь: http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/zanizhenie-prodazhnoy-stoimosti-kvartiry-s-kakoy-stati
При искусственном занижении стоимости квартиры обязанности платить налог у продавца (вашего отца или вас) не будет. Продажная стоимость квартиры будет равна имущественному вычету. Поэтому доход, облагаемый налогом, составит:
1 000 000 руб. (договорная продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (имущественный вычет) = 0 руб. (облагаемый доход)
Теперь, что касается второй уже покупаемой квартиры. В данном случае покупатель также получает право на имущественный вычет. Он установлен ст. 220 Налогового кодекса (пункт 1 подпункт 2). Этим подпунктом предусмотрено, что любые доходы человека, облагаемые налогом по ставке 13% могут быть уменьшены на расходы по покупке квартиры. Максимальная сумма подобного вычета — 2 000 000 руб. Учитывая то обстоятельство, что покупная стоимость квартиры составляет 2 200 000 руб. вы можете рассчитывать на вычет лишь в размере 2 000 000 руб. Соответственно, если покупатель квартиры платил налог на доходы ранее, то сумма налога может быть ему возвращена за три последних года, предшествующих покупке квартиры.
Если квартира была приобретена с кем либо в долевую собственность, то сумма этого вычета распределяется пропорционально долям. Например, купленная квартиры оформлена на вас и мужа в равнодолевую собственность (по ½ каждому). Тогда муж может претендовать на вычет лишь в размере:
2 000 000 руб. х ½ = 1 000 000 руб.
Вы также получаете право на вычет в этой же сумме. Если же квартира приобретена не в долевую, а в общую совместную собственность (то есть без распределения долей), то упомянутый вычет распределяется между совладельцами в той пропорции, которую они определят самостоятельно.
Учитывая тот факт, что в настоящее время работает ваш муж и именно он получает доходы, облагаемые налогом, он и должен претендовать на возврат налога, который был им уплачен ранее (удержан на работе с его заработной платы). Поэтому оптимальный вариант купить новую квартиру вам с мужем в общую совместную собственность и написать заявление в налоговую инспекцию с требованием предоставить ему вычет в размере 2 000 000 руб. (по сути вы отказываетесь от вычета в его пользу). Возможен другой вариант — оформление квартиры полностью на мужа. В таком случае он и получает право на вычет в его максимальной сумме (2 000 000 руб.). Получив вычет он вправе претендовать на возврат из бюджета налога на доходы в общей сумме:
2 000 000 руб. (налоговый вычет) х 13% (ставка налога) = 260 000 руб. (сумма налога уплаченная им ранее и подлежащая возврату из бюджета)
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».