Покупаю (меняю) третью квартиру. За все должна платить налог?
ПОДСКАЖИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА, ПОРЯДОК УПЛАТЫ НАЛОГОВ СО СДЕЛКАМИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В МОЕЙ СЛОЖНОЙ СИТУАЦИИ! В 2009 ГОДУ ПРИОБРЕЛИ 1-КОМН.КВАРТИРУ ПО СЕРТИФИКАТУ НА ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ИЗ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ, СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ 1 470 000, СЕРТИФИКАТ НА 1 450 000 РУБ., 20 000 ЕЩЁ ДОБАВЛЯЛИ, ПО 1/2 ДОЛИ СОБСТВЕННОСТИ С НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ СЫНОМ. В МАРТЕ 2010 ГОДА КВАРТИРУ ПРОДАЛИ ЗА 1 250 000 ( КРИЗИС! ). В АПРЕЛЕ КУПИЛИ 3-КОМН.КВАРТИРУ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ ЗА 1 900 000, 3/4 ДОЛИ МОЕЙ, 1/4 СЫНА. ОСТАЛЬНАЯ ДОЛЯ ДОЛЖНА БЫЛА БЫТЬ БАБУШКИНОЙ, ОНА ТОЖЕ ПОЛУЧИЛА ТАКОЙ ЖЕ СЕРТИФИКАТ (НА СУММУ 1 100 000). НА НЕЁ ОФОРМЛЯЛИ ДРУГУЮ (1КОМН.КВАРТИРУ),У ТОГО ЖЕ ЗАСТРОЙЩИКА. ДАЛЕЕ ПО ПРОСТОМУ ЗАЯВЛЕНИЮ ДЕНЬГИ,УПЛАЧЕННЫЕ ЗА ЕЁ КВАРТИРУ ЗАСТРОЙЩИК ПЕРЕКИНУЛ НА МОЮ 3-КОМН.КВАРТИРУ, НО БАБУШКУ ТАК И НЕ ВПИСАЛИ В ДОЛЮ… ФАКТИЧЕСКИ Я ЗА НЕЁ ДОБАВИЛА ЛИШЬ 800 000.
СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА ЗАМОРОЗИЛОСЬ… И КВАРТИРУ ПЛАНИРУЕМ ПРОДАТЬ, ЗА ТЕ ЖЕ 1 900 000 РУБ. И КУПИТЬ ЗА 2 500 000 РУБ.
КТО И СКОЛЬКО ДОЛЖЕН УПЛАТИТЬ НАЛОГ, ПОДСКАЖИТЕ, ЕСЛИ СМОЖЕТЕ, ПОЖАЛУЙСТА!
P.S. С БАБУШКОЙ ДОЛЕЙ ДОЛЖНА БЫЛА РОДЕЛИТЬСЯ Я ( ИЗ 3/4 1/4 МОЯ И 2/4 БАБУШКИНА)
Итак, одну сделку купли-продажи вы уже совершили. Вторую — планируете совершить.
Первая сделка
Прежде всего про первую сделку — 1 комнатная квартира. Доход от ее продажи (1 250 000 руб.) облагается налогом на доходы. Однако не в полной сумме, а лишь частично. Продав квартиру вы имеете право на имущественный налоговый вычет. Вычет — эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом. Она определена пп. 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. В отношении квартиры эта сумма составляет 1 000 000 руб.
Если продается квартира, которая находится в долевой собственности, вычет распределяется между собственниками пропорционально их долям. Квартира находится в долевой собственности между вами и вашим сыном. Поэтому расчет будет следующим.
Ваш доход, с которого будет рассчитываться налог, составит:
1 250 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х ½ (ваша доля) = 625 000 руб. (ваш доход от продажи квартиры)
Вы имеете право на имущественный вычет о котором мы написали выше в сумме:
1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х ½ (ваша доля) = 500 000 руб. (ваш вычет)
Доход, от продажи квартиры, который облагается налогом и приходится на вас, составит:
625 000 руб. (ваш доход) — 500 000 руб. (ваш вычет) = 125 000 руб. (доход облагаемый налогом)
Сумма налога по первой сделке составит:
125 000 руб. х 13% = 16 250 руб.
Ровно такие же расчеты будут сделаны в отношении вашего сына. Несмотря на то, что он является несовершеннолетним, он также обязан заплатить налог в этой же сумме. Налоговое законодательство не предусматривает для него льгот. При этом его обязанность по уплате налога обязаны выполнить вы — как его законный представитель.
В результате общая сумма налога по этой сделке составит:
16 250 руб. (ваш налог) + 16 250 руб. (налог вашего сына) = 32 500 руб.
Вместо того, чтобы использовать свое право на вычет (1 000 000 руб.) вы можете попытаться уменьшить свои доходы от продажи первой квартиры на сумму расходов по ее покупке. Так поступать позволяет подпункт 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. В такой ситуации доходов, облагаемых налогом по первой сделке вообще не будет. Ведь покупная стоимость квартиры (1 470 000 руб.), больше чем ее продажная стоимость (1 250 000 руб.). Однако, налоговая может попытаться вам в этом отказать. Основная причина для отказа — они будут доказывать, что ваши затраты на покупку квартиры составляют всего лишь 20 000 руб. Все остальные деньги вы получили из бюджета. Следовательно расходов на покупку квартиры вы не понесли (их оплатил бюджет по сертификату).
На самом деле поспорить с налоговой на эту тему можно и нужно. Но, боюсь, этот спор закончится в суде.
Вторая сделка
Здесь все просто. Расходы на покупку 3-х комнатной квартиры (1 900 000 руб.) равны доходу от ее продажи (1 900 000 руб.). Следовательно, дохода от продажи квартиры, облагаемого налогом, не возникает. Тут споров уже быть никаких не должно. Для покупки квартиры вы используете собственные деньги. Средства бюджета здесь уже не причем (они были израсходованы на приобретение первой квартиры). Главное — все правильно оформить. То есть вам документально нужно доказать, что на приобретение второй квартиры вы потратили 1 900 000 руб. В частности, тот факт, что 800 000 руб. — это именно ваши деньги, а не деньги бабушки. И сразу оговоримся. В ответе мы предполагаем, что две сделки, рассмотренные выше, будут проходить в разных годах.
P.S. Купив третью квартиру вы получаете право на еще один имущественный налоговый вычет. Его сумма составляет 2 000 000 руб. Но это уже другая история.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».