Принятие в дар и продажа квартиры в собств. менее 3-х лет
Здравствуйте, спасибо Вам за значительный объем информации для ликбеза у Вас на сайте (за Ваш труд), я много чего тут прочитал, но всё же не уверен в некоторых вопросах. Так, в прошлом (2013) году я со своей женой продал квартиру за 2800 т.р. которая приватизирована (по 1/2) от МО РФ и была в нашей собственности более 3-х лет, а в этом (2014) году планирую приобрести другую за 3500 т.р. При этом хочу отметить, что в н.в. я военный пенсионер, но продолжаю работать и ранее оформлял получение налогового вычета за другую квартиру приобретенную в 2004 году за 860 т.р. (в 2013 году получил крайний возврат денежной суммы, общая составила около 120 000 т.р.). В вышеописанной процедуре вроде бы всё ясно, но возникла необходимость в 2014 году стать собственником квартиры, путем её принятия в дар от своего сына, при этом квартира в собственности у него и его супруги (по 1/2) менее 3-х лет (приватизирована также от МО РФ). Далее, после оформления её в свою собственность, планирую её продать за 3 000 т.р. и в течении этого же (2014) года приобрести в другом городе квартиру за эту же сумму (при этом, я думаю, желательно купить готовое жилье т.к. если на стадии строительства, то получение права собственности может затянуться и наступит уже 2015 год, а там уже другие сложности и т.д.). В общем запутался, подскажите и объясните мне, пожалуйста, тонкости на которые необходимо обратить внимание, возможные, с Вашей точки зрения, более рациональные действия, а так же какие налоги (суммы) в данной ситуации мне необходимо будет уплатить? И, насколько я понимаю, налоговый вычет я получить уже не смогу, так как ранее его оформлял и уже не важно на какую сумму?
В первом случае все понятно, платить налог с дохода от продажи квартиры вам не нужно, так как она у вас в собственности более 3-х лет. По приобретенной квартире вычет получить вы не сможете, так как уже однажды использовали свое право.
А вот с квартирой, которую вам нужно принять в дар, все не так просто. Дело в том, что согласно Налоговому кодексу (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) освобождаются от налогообложения доходы, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии со статьей 14 Семейного кодекса РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Поэтому с дохода от доли, которую вы получите в дар от своего сына вам налог платить не нужно, а вот с доли, полученной в дар от его жены — придется заплатить. Любо возможны варианты, например, супруга вашего сына дарит ему свою долю, а он уже потом вам полностью квартиру. Либо другой вариант: сын вам свою долю дарит, а у его супруги вы выкупаете долю за цену 500 000 рублей или менее (если у нее есть отдельное свидетельство на свою долю в квартире, то сумма сделки не должна превышать 1000 000 рублей). В этих случаях вам и супруге сына удастся избежать налогов при переоформлении квартиры в вашу собственность.
Отметим, что для целей НДФЛ квартира, полученная в дар, оценивается по данным БТИ.
Теперь о продаже этой квартиры. Поскольку она будет у вас в собственности менее 3-х лет, то при расчете налога с дохода от продажи квартиры вы сможете доход уменьшить на вычет 1000 000 рублей. А с разницы между суммой дохода и вычетом заплатить налог:
(3000 000 — 1000 000) х 13% = 260 000 руб.
Как видите, основная задача у вас вывести из под налога передачу доли, которая принадлежит супруге вашего сына.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».