Продажа долей и покупка квартиры. Как рассчитать налог?
Добрый день!
По наследству в 2013 году получил 1/3 доли в праве собственности на квартиру. За другие 2/3 судился с рейдером. Он купил их в 20015 году. В 2020 пришлось подарить по 1/3 своей доли детям (не пускали в квартиру). То есть, у меня и у детей стало по 1/9 доли.
В августе 2020 квартира продана целиком, вместе с рейдером (1/9 + 1/9 + 1/9 + 2/3), одним договором купли-продажи за 5,4 миллиона. Собственник 2/3 получил 3,6 миллиона, мы — по 600 тысяч. В договоре купли-продажи указана только общая сумма — 5,4 млн. руб. Одновременно нами куплена другая квартира за 2,5 млн. руб. Договор оформлен на меня и одного сына, по 1/2 доли. Второй сын в договоре не фигурирует. Втроем мы получили 1,8 миллиона, купили за 2,5 — понятно, что все деньги от продажи использованы на покупку. Но по документам третий не покупал. Он только прописан в квартире.
Получается, рейдер владел 2/3 больше 5-ти лет, налоги не платит. Я, вроде, тоже больше 5-ти лет (только размер доли изменился). Сын, участвовавший в покупке новой квартиры, имеет право на вычет, вроде бы. Но непонятно сколько?
За не указанного в договоре покупки третьего человека надо платить налог? Вычет 1 миллион на ВСЮ квартиру (хотя я и рейдер владели более 5-ти лет)? Подскажите, пожалуйста, кто из участников сделки (продавцов) и какие налоги должен заплатить из дохода от продажи указанной недвижимости? А главное, можно ли в описанной ситуации подать декларацию за третьего, как будто он получил за свою 1/9 долю ноль рублей, а я и еще один сын получили всю сумму, то есть — 1,8 миллиона?
С уважением, Евгений.
Действительно доход, облагаемый налогом, возникает только у двух ваших сыновей. На момент продажи они владели своими долями меньше 3 и 5 лет. Причем этот доход считают по особым правилам.
Когда возникает облагаемый доход
Доход от продажи доли в квартире облагают налогом при условии, что на момент продажи она находится в собственности продавца менее 5 лет. В отдельных случаях (например, если это единственное жилье) 3-х лет. Если этот срок меньше, то у продавца возникает обязанность задекларировать доход и, возможно заплатить налог. Обязанность платить или не платить зависит от суммы дохода.
В вашей ситуации такой (то есть облагаемый доход) возникает у первого и второго ребенка. Так как на момент продажи они владели своими долями менее 5 и 3-х лет. Причем обязанность по уплате налога и декларированию дохода за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей, опекунов или попечителей.
Вам и рейдеру не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. У вас на момент продажи доля находилась в собственности более 5 лет.
Как рассчитать налог с продажи доли
Доход детей, будет рассчитываться исходя из одной, но наибольшей суммы:
- или продажной цены квартиры по договору (5,4 млн. руб.);
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Конкретную сумму дохода определяют умножением продажной цены (или 70% от кадастра) на размер доли детей. Предположим, что продажная цена больше. Тогда доход каждого ребенка составит:
5 400 000 руб. х 1/9 = 600 000 руб.
При расчете налога этот доход может быть уменьшен на имущественные налоговые вычеты для продавцов и покупателей недвижимости. Подробнее об этом ниже.
Как распределить доход от продажи
Согласно гражданскому законодательству вы вправе распределить доход от продажи квартиры в любой пропорции, которая может не совпадать с размером долей продавцов. Оптимальный и бесспорный вариант — прописать порядок такого распределения непосредственно в договоре. Но у вас договор уже закрыт. В этой ситуации составьте соглашение о распределении дохода между продавцами (вами и детьми). Вы, как законный представитель детей, должны подписать соглашение от себя и от их лица. Образец соглашения о распределении дохода от продажи недвижимости смотрите по ссылке.
Налоговой такое соглашение не понравиться. Но закон вам позволяет его составить и рассчитывать облагаемый доход в рамках этого соглашения. Поэтому, по нашему мнению, вы вправе распределить "на себя" всю сумму дохода, который получил второй ребенок.
Как уменьшить доход от продажи доли (вычеты)
Первый ребенок вправе уменьшить доход от продажи своей доли на имущественный налоговый вычет — как продавец долей в недвижимости. Общая сумма вычета — 1 000 000 руб. Но при продаже квартиры по одному договору купли-продажи, общая сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Тот факт, что вам или рейдеру вычет вообще не нужен (ваш доход налогом не облагают в принципе) значения не имеет. Вычет все равно нужно распределять. Поэтому первый ребенок получает вычет лишь в сумме:
1 000 000 руб. х 1/9 = 111 111 руб.
Если продажа долей и покупка новой квартиры прошли в одном и том же году, он получает право на второй вычет — как покупатель недвижимости. Он дополнительно уменьшит его доход, облагаемый налогом. В вашей ситуации сумма вычета будет равна 1/2 от покупной стоимости новой квартиры. Она составит:
2 500 000 руб. х 1/2 = 1 125 000 руб.
В результате его доход, облагаемый налогом, будет равен:
600 000 (доход) — 111 111 (вычет для продавцов) — 1 125 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
Дохода, облагаемого налогом, нет. Сумма вычетов больше выручки от продажи. Нет дохода — нет налога. Но декларацию по налогу он обязан сдать в любом случае.
Как отразить доход в декларации 3-НДФЛ
Декларацию нужно сдать только по первому ребенку. Если вы составили соглашение о распределении дохода, то второй ребенок дохода не получает. Поэтому ему нечего декларировать. Как мы сказали выше, обязанность по ее составлению возлагается на законного представителя ребенка — то есть на вас. В декларации нужно указать доход от продажи доли и оба вычета (для продавцов и для покупателей). Форму сдают в налоговую инспекцию по месту жительства ребенка не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи доли.
Подробнее о том, как составить и сдать в инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».