задать вопрос

Продажа гаража и продажа нескольких квартир. Как платить налог?

Здравствуйте. Помогите разобраться, сколько мне следует заплатить налога. По наследству я получила гараж и 1/2 часть квартиры в другом городе (в собственности менее 3-х лет). В 2011 году гараж продали за 80 000 рублей, а квартиру за 1 200 000 рублей. И в этом же году я продала свою квартиру за 1 500 000 рублей ( в собственности менее 3-х лет). Свою квартиру я покупала в строящемся доме за 500 000 рублей (имущественный вычет за неё получила полностью). Собираюсь купить квартиру большей площадью. Какой будет налог. Спасибо!

Ответ

Хороший будет налог. Довольно большой. Поясним почему. Итак, в 2011 году вы продали:

  • унаследованный гараж за 80 000 руб.;
  • долю в унаследованной квартире за 1 200 000 руб.;
  • собственную квартиру за 1 500 000 руб., ранее купленную за 500 000 руб.

Всем этим имуществом вы владели менее 3-х лет.

При продаже гаража вы вправе воспользоваться имущественным вычетом, который установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Вычет — эта некая сумма, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. Указанный подпункт кодекса предусматривает, что при продаже «иного имущества» (к которому относится и гараж) вы вправе уменьшить свои доходы на 250 000 руб. В вашем случае полученный доход от продажи гаража (80 000 руб.) меньше, чем вычет (250 000 руб.). Поэтому при продаже этого имущества, дохода, облагаемого налогом на доходы, не будет.

С квартирами все несколько сложнее. По ним также можно использовать имущественный вычет. Причем его сумма составляет 1 000 000 руб. Однако это общая и максимальная сумма вычета. Она применяется в отношении не каждой квартиры, а всех квартир, проданных в течение одного года. Более того, если вы продаете не квартиру, а долю в ней, сумму вычета определяют пропорционально вашей доле.

Вместо использования данного вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с ее покупкой. При продаже нескольких квартиры вы вправе использовать по одной из них вычет, а по другой уменьшить доходы на расходы. Об этом сказано в письмах Минфина России от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. В этих документах сказано: "при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением". Причем уменьшить доходы от продажи одной и той же квартиры как на имущественный вычет, так и на расходы по ее покупке, нельзя.

Итак получается два варианта. Первый — вы применяете имущественный вычет в отношении доли в унаследованной квартире. Его общая сумма составит:

1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х ½ (ваша доля в квартире) = 500 000 руб.

Доходы от продажи вашей квартиры (1 500 000 руб.) вы уменьшаете на расходы по ее покупке (500 000 руб.). В результате вы получаете доход, облагаемый налогом, в сумме:

  • от продажи доли в унаследованной квартире:

1 200 000 руб. (продажная цена доли) — 500 000 руб. (имущественный вычет) = 700 000 руб. (доход облагаемый налогом)

  • от продажи собственной квартиры:

1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 500 000 руб. (расходы по ее покупке) = 1 000 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма облагаемого дохода составит:

700 000 руб. (доход от продажи доли) + 1 000 000 руб. (доход от продажи квартиры) = 1 700 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом)

В результате вы должны будете заплатить налог в сумме:

1 700 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом) х 13% (ставка налога) = 221 000 руб. (сумма налога)

Второй вариант — вы применяете имущественный вычет только в отношении собственной квартиры. Его сумма составит 1 000 000 руб. По проданной доле какие либо вычеты не применяются. В результате вы получаете доход, облагаемый налогом, в сумме:

  • от продажи доли в унаследованной квартире в размере 1 200 000 руб.;
  • от продажи собственной квартиры:

1 500 000 руб. (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 руб. (имущественный вычет) = 500 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Общая сумма облагаемого дохода составит:

1 200 000 руб. (доход от продажи доли) + 500 000 руб. (доход от продажи квартиры) = 1 700 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом)

В результате вы должны будете заплатить налог в сумме:

1 700 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом) х 13% (ставка налога) = 221 000 руб. (сумма налога)

Как вы видите, при использовании любого из предложенных вариантов общая сумма налога останется неизменной. Она составит 221 000 руб. При этом второй вариант является более простым. При его использовании вам не нужно подтверждать сумму расходов на покупку квартиры. Достаточно лишь составить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

P.S. Ситуация несколько улучшится, если две сделки (продажа доли и продажа квартиры) вы совершите в разных годах (например, 2011 продана доля, а в 2012 — квартира). В этом случае налог придется заплатить в меньшей сумме.

В такой ситуации доход, облагаемый налогом в 2011 году, составит:

1 200 000 руб. (продажная цена доли) — 500 000 руб. (имущественный вычет) = 700 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Сумма налога составит:

700 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом) х 13% (ставка налога) = 91 000 руб. (сумма налога)

Доход, облагаемый налогом в 2012 году, составит:

1 500 000 руб. (продажная цена квартиры) — 1 000 000 руб. (имущественный вычет) = 500 000 руб. (доход облагаемый налогом)

Сумма налога составит:

500 000 руб. (общая сумма дохода, облагаемого налогом) х 13% (ставка налога) = 65 000 руб. (сумма налога)

В результате по двум сделкам вы заплатите налог в размере:

91 000 руб. (налог в 2011 году) + 65 000 руб. (налог в 2012 году) = 156 000 руб.

Это на 65 000 руб. (221 000 — 156 000) меньше, чем в ситуации, когда обе сделки вы проводите в одном году.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии