Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Продажа и покупка другой квартиры (#504)

Добрый день. Квартиру в собственности менее 3х лет продали за 1800 000 в апреле 2011. Собственниками являлись 4 человека: муж, родители и несовершеннолетний ребенок. Через 2 недели в том же апреле 2011 купили новую квартиру за 2700 000, используя средства от продажи+ипотечные средства. Новая квартира оформлена в совместную собственность на меня и мужа. Вопрос: до 30.04.2012 надо подавать 3НДФЛ. Кто должен подавать и на что? Какой налог необходимо заплатить с продажи? Можно ли использовать взаимозачет и как? При использовании взаимозачета не пропадет ли право возврата налога (ни я не муж ни разу не пользовались возвратом)

Tatyana_V 5 лет 31 неделя 2 дня назад

Добрый вечер.

Прежде всего о продаже квартиры. Вы не написали в каких долях проданная квартира находилась в собственности четырех человек. Поэтому будем считать, что в равных.

При продаже квартиры каждый из 4-х собственников получил доход в размере:

1 800 000 руб. : 1/4 (доля в собственности) = 450 000 руб.

При этом каждый из собственников получил право на имущественный вычет. Вычет - эта некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В отношении квартиры эта сумма составляет 1 000 000 руб. Она делится между собственниками пропорционально их долям. Получается, что каждый собственник имеет право на вычет в размере:

1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогм, соствит:

450 000 руб. (доход от продажи квартиры) - 250 000 руб. (вычет) = 200 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:

200 000 руб. х 13% = 26 000 руб.

Соответственно, ваш муж (о нем далее подробней), оба родителя и несовершеннолетний ребенок должны составить декларацию и привести в ней указанные расчеты. При этом обязанность составить декларацию и заплатить налог за ребенка возлагается на его законных представителей - родителей.

Теперь о покупке новой квартиры. Покупатели квартир имею право на другой вычет. Он равен стоимости квартиры. Однако его сумма ограничена. Вне зависимости от стоимости квартиры вычет не может превышать 2 000 000 руб. (это его максимальная сумма). При покупке квартиры в совместную собственность вычет распределяется между совладельцами в той пропорции, которую они укажут в своем заявлении.

Таким образом, вы и ваш муж получили право на этот вычет. Соответственно, муж имеет право заявить в декларации сразу два вычета (для продавца и для покупателя). Если вы между собой договоритесь так, что сумма вычета которая на него приходится превысит 200 000 руб. (его доход от продажи квартиры), то налог со стоимости проданной квартиры (26 000 руб.) ему платить не придется. Если муж использует не всю сумму вычета она переносится на следующий 2012 и последующие годы до ее полного использования. Это возможно при условии, что сумма вычета, которую он заявит превышает 200 000 руб. Например, вы договорились, что вычет распределяется в его пользу в размере 1 600 000 руб., а в вашу - 400 000 руб. Тогда не использованная им сумма вычета составит 1 400 000 руб. (1 600 000 - 200 000). Разумеется в расчетах мы не учитываем другие доходы мужа, полученные в 2011 году и облагаемые налогом (а их надо учитывать).

Отметим, что этот вычет предоставляется один раз в жизни. Если он заявит вычет в декларации за 2011 и последующие годы (до полного использовния его суммы) больше он им пользоваться не сможет (например, если им будет приобретена другая квартира). Это же относится и к вам.

Подробнее о том как платить налог при продаже и покупке квартиры здесь.

Портал "Ваши налоги"

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

Re: Продажа и покупка другой квартиры

Спасибо большое за ответ,
мы договорились, что весь вычет с купленной квартиры получает муж.
Таким образом, он подает 3НДФЛ, в которой указывает сведения о продаже квартиры, из расчета своей доли (Квартира находилась в равных долях. Продана была по одному договору продажи, из этого делаю вывод, что целиком). Прикладывает заявление на вычет с продажи (250 000 руб.). В той же 3НДФЛ указывает данные по покупке квартиры, прикладывает заявление на вычет с покупки (2000 000руб). Таким образом, ему будет возвращено (2000 000-26000)+% по ипотеке? Понятно, что если вся эта сумма не вернется за один год, то будет перенесена на следующий и так далее, в зависимости от данных 2НДФЛ . Других доходов за 2011 год, облагаемых налогом , кроме зарплаты у него не было.
Муж подает 3НДФЛ за несовершеннолетнего ребенка, в которой указывает сведения о продаже квартиры, из расчета доли ребенка. Можно ли, чтобы налог ребенка 26 000 учитывался в вычете с покупки квартиры? Таким образом, ему будет возвращено (2000 000-26000-26000)+% по ипотеке? Возможно ли выплачивать частями налог?
Я подаю 3НДФЛ о покупке квартиры, без заявлений. ИНН я получила в одном районе (район1) по месту прописки, сейчас я прописана в новой квартире – это другой район (район2). В какую налоговую я должна предоставить 3НДФЛ?

Tatyana_V 18 января 2012 в 10:01:41
Re: Продажа и покупка другой квартиры

 

Ему не будет «возвращено 2 000 000 - 26 000 + % по ипотеке». Вычет работает по другому принципу. Вычет уменьшает СУММУ ДОХОДА человека. В результате ему либо возвращают СУММУ НАЛОГА, которую он заплатил ранее, либо освобождают его от обязанности платить налог. Подробно о принципах работы вычета здесь: http://www.vashnal.ru/useful/chto-takoe-nalogovyy-vychet-i-kak-ego-primenyayut

Ему будет возвращена лишь та сумма налога на доходы, которая была с него удержана по месту работы. Полагаю, что эта сумма значительно меньше 2 000 000 руб.

Да, ему нужно сдать в инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заявить в ней два вычета (на 250 000 руб. - по продаже и 2 000 000 руб. + % - по покупке). В итоге, скорее всего, суммы доходов, облагаемых налогом в 2011 году у него не будет.

Сумму вычета, которая переносится на следующий 2012 год, можно рассчитать по формуле:

2 000 000 руб. (общая сумма второго вычета) + % по ипотеке - 200 000 руб. (доход от продажи доли в квартире, облагаемый налогом) - Доходы полученные на работе, облагаемые налогом.

За ребенка платить налог придется. Он является самостоятельным плательщиком налога. Причем постолько поскольку он не является покупателем квартиры, то и права на второй вычет он не имеет. Уменьшить сумму к возврату на задолженность по налогу ребенка ни вы ни ваш муж не вправе. Законодательство это запрещает. Каждый должен выполнять обязанности налогоплательщика только за себя и пользоваться только теми вычетами на которые он сам имеет право. Никакие зачеты налога или вычетов между разными людьми (пусть даже и ближайшими родственниками) не допускаются.

Теоретически можно получить рассрочку или отсрочку по уплате налога. Практически это довольно сложная процедура. Врятли вы ее пройдете. Но если желаете вам нужно ознакомится с главой 9 Налогового кодекса. Там все подробно расписано. Дополнительно сообщаем, что если вы заявите в декларации налог к уплате но его не перечислите вам будут лишь начисляться пени из расчета ставки рефинансирования Банка России. В настоящее время она составляет 8% годовых.

Вы обязаны подавать декларацию в инспекцию по месту вашей регистрации (прописки). В вашем случае это район 2. Где вы получали ИНН никакого значения не имеет. Если вы не заявляете вычет по купленной квартире и доходов, облагаемых налогом и с которых он не был удержан не имеете, непонятно зачем вы хотите подавать декларацию. Это не нужно вообще.

Портал "Ваши налоги"

Re: Продажа и покупка другой квартиры

Объясню почему я решила подавать декларацию. Дело в том, что в 2010году муж купил машину и через 3 месяца продал ее. Сумма продажи не облагалась налогом. Ему пришло уведомление о том, что необходимо подать декларацию и штраф за то, что не подал во время.

Декларация обязательна только если что-то продаешь?

Tatyana_V 18 января 2012 в 11:01:03
Re: Продажа и покупка другой квартиры

 

Если доход от продажи машины не облагался налогм (а это возможно при условии, что машина находилась в собственности больше трех лет или продажная стоимость машины не превышала 250 000 руб.) на нашь взгляд в подаче декларации не было необходимости. Хотя во второй ситуации налоговая ее требует.

Декларацию подают во множестве случаев (продажа - просто самый распространенный). Перечислять их все не целесообразно.

Но я не вижу связи между продажей машины вашим мужем и вами. Причем здесь вы? Вы что то продали?

Портал "Ваши налоги"

Re: Продажа и покупка другой квартиры

Нет, я ничего не продала :-). Просто попыталась объяснить почему решила подать 3НДФЛ на покупку квартиры, хотя не претендую на получение вычета (подавать решила именно из-за истории со штрафом за неподачу декларации на продажу машины, чтобы и со мной не повторилась такая ситуация. Налог с него не взяли - сумма была меньше 250тыс, а штраф он заплатил). Сейчас мне понятно, что подавать в моем случае декларацию не обязательно.

Большое спасибо за подробные разъяснения.

Tatyana_V 18 января 2012 в 15:01:23
Re: Продажа и покупка другой квартиры

Добрый день. Прочитал сообщения в теме и у меня остались некоторые вопросы. Если можно, ответьте на них, пожалуйста.
В 2010 году мы с женой (тогда мы еще не были женаты) купили квартиру в подмосковье в равных долях за 2.5 млн. В 2011 году мы её продали за 3 млн и купили другую квартиру в Москве за 6 млн (уже будучи в браке). Как я понял, каждый из нас должен оплатить НДФЛ в размере (3 млн - 1 млн) / 2 * 13% = 130 тыс. руб. Решили, что вычет при покупке (2 млн руб) полностью использует жена. Размер её доходов за 2011 год составил 1 млн руб. С этих доходов её работодатель удерживал НДФЛ. Таким образом она может уменьшить сумму налога с продажи квартиры и не платить налог в 130 тыс. руб, верно? Для этого нужно будет вместе с декларацией 3НДФЛ написать заявление на стандартный вычет в 1 млн руб при продаже и заявление на вычет в 2 млн при покупке, правильно? Я же могу рассчитывать только на стандартный вычет.
Я прочитал, что налог нужно будет платить по месту прописки. Прописан я в республике Адыгея, но проживаю в Москве. Могу ли я как собственник квартиры в Москве, оформить регистрацию по месту проживания (Москве) и подать декларацию и уплатить налог тут. Или хотя бы подать декларацию в Москве. Или придется ехать в Адыгею, там подавать декларацию и оплачивать налог по месту прописки?
Заранее благодарю.

Николай 18 января 2012 в 20:01:59
Re: Продажа и покупка другой квартиры

 

1. Расчет налога при продаже квартиры сделан верно. Но при условии, что вы используете вычет для продавцов, установленный пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (1 000 000 руб.). В вашем случае это очень глупо.

Вместо использования вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры (3 000 000 руб.) на сумму расходов по ее покупке (2 500 000 руб.). Такая возможность также предусмотрена пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса. Тогда расчеты по каждому из вас будут следующими:

доход от продажи квартиры каждого собственника:

3 000 000 руб. (общая продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля) = 1 500 000 руб. 

расходы каждого собственника на покупку квартиры, учитываемые при расчете налога:

2 500 000 руб. (общая покупная стоимость квартиры) х 1/2 (доля) = 1 250 000 руб.

доход каждого собственника, облагаемый налогом:

1 500 000 руб. (доход) - 1 250 000 руб. (расход) = 250 000 руб.

налог с продажи квартиры, который должен начислить каждый собственник:

250 000 руб. х 13% = 32 500 руб.

Чувствуете разницу?

2. Вычет по покупке жена может использовать полностью только в одном случае - новая квартира приобретена не в долевую, а в совместную собственность (то есть без распределения долей между собственниками). В противном случае вычет в размере 2 000 000 руб. распределяется между собственниками попорционально их долям.

3. Предположим, что квартира куплена в совместную собственность без распределения долей и всю сумму вычета заявляет ваша жена. Кроме того, вместо использования имущественного вычета она уменьшает доходы от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке.

Ее доход, за 2011 год составил:

3 000 000 руб. х 1/2 (это доход от продажи квартиры) + 1 000 000 руб. (это доход по месту работы) = 2 500 000 руб. (общая сумма дохода)

При этом она получает право:

первое - уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке (1 250 000 руб.);

второе - получить имущественный вычет для покупателей недвижимости (2 000 000 руб.).

В результате ее доход за 2011 год, облагаемый налогом, будет равен:

2 500 000 руб. (общая сумма дохода) - 1 250 000 руб. (расходы на покупку квартиры) - 2 000 000 руб. (второй вычет) = 0 руб.

Таким образом, в 2011 году доходов, облагаемых налогом, у нее не будет вообще. При этом работодатель удержал с ее заработной платы налог в размере 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%). Она праве вернуть эту сумму из бюджета.

Для этого ей нужно составить декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ), уменьшить свои доходы на затраты по покупке проданной квартиры и заявить имущественный вычет. Добавим, что в результате в 2011 году она использует не всю сумму 2-х миллионного вычета. Использованная сумма составит лишь:

250 000 (доход от продажи квартиры, облагаемый налогом) + 1 000 000 (доход по месту работы) = 1 250 000 руб.

Не использованная сумма составит:

2 000 000 (общая сумма вычета) - 1 250 000 руб. (использованная сумма вычета) = 750 000 руб.

Эта сумма будет уменьшать ее доходы в 2012 и последующие годы до ее полного использования.

4. Можете. Так и нужно сделать. Прописаться в московской квартире и сдавать декларацию в ту московскую налоговую инспекцию, которой подведомственна территория где вы постоянно проживаете.

Портал «Ваши налоги»

Re: Продажа и покупка другой квартиры

Разницу чувствую. Очень чувствую :)
Огромное Вам спасибо за предельно развернутый ответ!
Вот что значит человеческая доброта!

Николай 19 января 2012 в 22:01:11
Re: Продажа и покупка другой квартиры

Доброго времени суток! Вопрос - продал квартиру (менее 3х лет в собственности) за 2050 т.р., купил в этом же году другую квартиру за 3500 т.р., какой налог я должен заплатить???

Денис 15 марта 2012 в 08:03:48
Re: Продажа и покупка другой квартиры

 

Мы уже многократно отвечали на этот вопрос. Подробности здесь:

http://www.vashnal.ru/qa/nalog-na-dohody-fizicheskih-lic/nalog-pri-odnovremennoy-kuple-prodazhi-kvartiry-dva-vycheta

Портал "Ваши налоги" 15 марта 2012 в 10:03:00
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.