Продажа и покупка недвижимости
Здравствуйте!
У меня к Вам такой вопрос.Квартира в долевой собственности бабушки и ее внучки,у бабушки 3/4,у внучки,соответственно,1/4 доля. Внучка владеет своей долей более 3 лет, бабушка -меньше 3.Хотим продать квартиру и сразу же купить взамен квартиру большей площади.
А вопрос в следующем:должны ли будем платить налог и как выгоднее для нас продавать квартиру: по долям или целиком? Заранее благодарю, Светлана.
Дополнение: квартиру планируем продать за 4 млн.
Однозначно — квартиру выгодней продавать по долям. Причем желательно перед продажей поделить квартиру "в натуре" (если это возможно). То есть превратить квартиру в коммуналку. Соответственно должны быть заключены два договора купли-продажи долей, а не один купли-продажи квартиры.
При продаже квартиры (долей в ней) которая находится в собственности человека меньше трех лет он имеет право на имущественный вычет. Это некая сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога. В отношении квартир она составляет 1 000 000 руб. Однако, при продаже недвижимости находящейся в долевой собственности этот вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Тогда расчет будет следующим. Доход бабушки от продажи доли составит:
4 000 000 руб. х 3/4 = 3 000 000 руб.
Она имеет право на вычет в размере:
1 000 000 х 3/4 = 750 000 руб.
Ее доход от продажи доли, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 — 750 000 = 2 250 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
2 250 000 х 13% = 292 500 руб.
Если же квартира будет продана по долям, то ее доход от продажи доли, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 руб.
С него нужно заплатить налог в размере:
2 000 000 х 13% = 260 000 руб.
P.S. Еще момент. Не совсем честный, но вам пригодиться. Вы вправе самостоятельно установить стоимость каждой доли (покупателю то все равно как доход от продажи долей будет распределяться между вами). Вы заинтересованы в том, чтобы максимально увеличить стоимость 1/4 доли (которой внучка владела больше трех лет) и максимально уменьшить стоимость доли бабушки. Например, внучка продает свою долю за 3 000 000 руб. А бабушка свою за 1 000 000 руб. Соответственно покупатель уплачивает ту же сумму за квартиру (4 000 000 руб.). Однако при таком раскладе налоги платить никому не придеться. Доход бабушки совпадает с суммой вычета. Следовательно у нее дохода, облагаемого налогом, вообще не будет.
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».