Продажа квартиры купленной с участием средств материнского капитала
Добрый день, мной в 2011 г. куплена 1-комнатная квартира за 1650 000 руб., в том числе с использованием средств материнского капитала в размере 365 000 руб. Родители мужа меняются с нами на свою 3-х комнатную квартиру, в которой имеют по 1/3 доли мой муж, свекр и свекровь. Могу ли я воспользоваться имущественным вычетом при купле-продажи 2-х долей родителей мужа (ст.20 НК РФ) или только с покупки 1-комнатной квартиры, где мой фактический расход составляет 1 285 000 руб., а стоимость 2-долей родителей супруга составляет 2 млн. руб., с которых размер вычета составит на 92 тыс. больше.
Добрый вечер, Ольга.
Есть проблема. Даже не одна, а две. Первая. По статье 220 Налогового кодекса (пп. 2 п. 1) имущественный вычет, про который вы говорите, не предоставляется, если сделка купли-продажи доли совершается между взаимозависимыми лицами. А таковыми считают людей, которые состоят в отношениях родства (пп. 3 п. 1 ст. 20 Налогового кодекса). Вы со свекром и свекровью состоите в родстве. Поэтому, скорее всего, в вычете по доле вам откажут. Конечно, вы можете доказывать, что у вас не сделка купли-продажи, а мена. Но боюсь, что это придется делать в суде. Результат предсказать не берусь. Прецендентов нет.
Вторая. В рамках договора мены вы меняете квартиру (по сути реализуете ее), на долю в другой квартире. Доходы от реализации квартир облагают налогом. Сумма дохода будет равна стоимости имущества (в вашем случае доли), полученной в обмен. Таким образом, в предлагаемом вами варианте, вы получите доход от реализации вашей однушки в размере 2 000 000 руб. Его вы будете вправе уменьшить либо на вычет, предоставляемый продавцам недвижимости (1 000 000 руб.), либо на сумму расходов по покупке квартиры (пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ) . В вашем случае второй вариант выгодней. Сумма расходов на покупку больше имущественного вычета. Однако, налоговая попытается их максимально уменьшить. В частности на сумму материнского капитала. Возьмем худший вариант. Предположим, что при расчете налога учтены расходы лишь в сумме 1 285 000 руб. Тогда доход от продажи однушки, облагаемый налогом, составит:
2 000 000 руб. (сумма дохода от обмена — она же стоимость доли в трешке) — 1 285 000 руб. (сумма расходов на покупку однушки) = 715 000 руб. (облагаемый доход)
Сумма налога, начисляемая к уплате, составит:
715 000 руб. (сумма дохода) х 13% (ставка налога) = 92 950 руб.
В итоге бюджету причитается как раз та сумма, которую вы хотели бы получить. В предлагаемом вами варианте вообще смешно получится. Вам откажут в вычете по доле в трешке и взыщут налог с дохода от реализации однушки.
Вывод: вам не стоит заявлять вычет по доле в квартире и не стоит оценивать эту долю в 2 000 000 руб. Оптимальный вариант — заявить вычет по однушке в сумме 1 285 000 руб., и в эту же сумму оценить долю в трешке заключая договор мены.
P.S. Правда есть недобросовестные налогоплательщики, которые всячески стараются обмануть наш небогатый российский бюджет. По имеющейся у нас информации они поступают так. Продают вашу однушку родителям мужа за 1 285 000 руб. по договору купли-продажи (на самом деле сделка только на бумаге, денег разумеется никто не платит). В результате с этой сделке налоги платить вам не надо (доход от продажи равен расходам на покупку).
Затем покупают долю родителей мужа за 2 000 000 руб. проводя эту сделку через подставное лицо-посредника. То есть по документам доля в трешке сперва продается посреднику родителями мужа, а затем покупается у него вами (эти сделки также на бумаге). Посредник нужен, чтобы избежать притензий на предмет родственных отношений. (К слову сказать и тут без проблем не обходится. Налог становится должен посредник. Ну это уже дело техники).
После чего эти наглецы заявляют имущественный налоговый вычет в сумме 2 000 000 руб. и фактически вырывают из бюджета аж 260 000 руб. Как им не стыдно только …
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».