задать вопрос

Продажа квартиры в долевой собственности (наследство) и распределение дохода

Такая ситуация. Два собственника по 1/2 доли в праве на квартиру вступили в наследство. Квартира продается за 2 650 000 руб. Возможно ли в договоре купли продажи указать:

  • первый собственник при расчетах за квартиру получает 2 150 000 руб (он будет в будущем покупать квартиру и сможет воспользоваться имущественным вычетом с 2000 000 руб.);
  • второй собственник получает 500 000 руб.

Примет ли такой расчет налоговая инспекция? Или им все равно, что написано в договоре купли продажи (то есть, какие суммы кто получил при расчетах за квартиру). Спасибо

Ответ

Каждый собственник вправе продать свою долю по той цене которая ему нравиться. Налоговая здесь не причем. В России действует свобода договора. Поэтому каждый вправе сам устанавливать ту стоимость доли, которую он хочет получить. Однако в законе есть понятие минимального дохода от продажи с которого рассчитывается налог.

Как определяют минимальную сумму дохода

Доход от продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, равен ее продажной стоимости. Однако для расчета налога берут одну, но максимальную сумму:

  • или продажную цену квартиры по договору;
  • или 70% от ее кадастровой стоимости.

Вот какая сумма больше, та и считается доходом для расчета налога. Для расчета берут кадастровую стоимость на 1 января того года, когда недвижимость продана. Предположим кадастровая стоимость вашей квартиры составляет 1 800 000 руб. Тогда минимальный доход каждого продавца должен быть:

1,8 млн. х 70% х 1/2 = Минимальный доход, облагаемый налогом

То есть вне зависимости от договорной цены минимальный доход у первого и второго собственника составит:

1 800 000 х 70% х 1/2 = 630 000 руб.

Если доход по договору больше (первый собственник), то учитывается доход по договору. Если меньше (второй собственник), то в расчет берется 70% от кадастра.

Как выгодней продать квартиру в долевой собственности

Для вас лучше всего оформить продажу не одним договором купли-продажи квартиры, а двумя разными договорами купли-продажи долей в ней. В этой ситуации каждый продавец получит право получить вычет в размере 1 млн. руб. без его распределения между ними. То есть вы можете в договоре второго собственника указать 1 000 000 руб. и налог ему платить не придется.

Это будет больше чем 70% от кадастра. Поэтому вам удастся не вступать в излишние споры с налоговиками.

Кстати есть и еще один способ уменьшить доход, которым вы вправе воспользоваться. При продаже квартиры, полученной в наследство, вы вправе уменьшить доход на расходы наследодателя по покупке этой недвижимости, которые подтверждены документально. Это будет выгодно, если такие расходы больше:

  • 1 млн. руб. при продаже квартиры по одному договору;
  • 2 млн. руб. при продаже квартиры по двум договорам купли-продажи долей.

Разумеется общую сумму расходов по квартире наследодателя нужно поделить между собственниками пропорционально их долям. То есть каждый уменьшит свой доход на 1/2 таких расходов.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии