Продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними собственниками

Вам возможно предстоит заплатить налог на доходы физических лиц с дохода от продажи двух комнатной квартиры (почему «возможно» мы объясним далее). При расчете налога доход от продажи этой квартиры может быть уменьшен на 1 000 000 руб. Эта сумма называется имущественный налоговый вычет (статья 220 Налогового кодекса, пункт 1, подпункт 1). Если квартира находится в долевой собственности у нескольких владельцев данный вычет распределяется между ними пропорционально их долям.

Предположим, что каждый их трех собственников квартиры имеет долю в ней в размере 1/3. Тогда на каждого из них приходится доход от ее продажи в сумме:

1 700 000 руб. (продажная стоимость всей квартиры) х 1/3 (доля в праве собственности на квартиру) = 566 667 руб. (доход приходящейся на одного собственника)

Каждый из собственников имеет право на упомянутый налоговый вычет. Его сумма составит:

1 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/3 (доля в праве собственности на квартиру) = 333 333 руб. (часть вычета, которая приходится на одного собственника)

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:

566 667 руб. (доход приходящейся на одного собственника) — 333 333 руб. (часть вычета, которая приходится на одного собственника) = 233 334 руб. (доход облагаемый налогом)

Сумма налога, которую должен заплатить каждый собственник, будет равна:

233 334 руб. (доход облагаемый налогом) х 13% (ставка налога) = 30 333 руб.

Тот факт, что 2 собственника являются несовершеннолетними никакого значения не имеет. Они обязаны уплачивать налог на доходы по общим правилам. Причем эту обязанность, равно как и обязанность подать за них декларацию, должны выполнить их законные представители. Таковыми считаются, в частности, их родители или усыновители. Поэтому Вам возможно придется заплатить налог за себя и за своих несовершеннолетних детей (если они таковыми являются) в общей сумме:

30 333 руб. (сумма налога приходящаяся на каждого собственника) х 3 чел. = 91 000 руб.

При покупке другой квартиры вы получаете право на получение еще одного — второго имущественного налогового вычета. Его предоставляют уже покупателям недвижимости. Сумма вычета равна затратам на приобретение квартиры. Однако, она не должна превышать 2 000 000 руб. Постолько поскольку квартира стоит дороже (2 500 000 руб.) вы вправе претендовать на вычет в его максимальной сумме — 2 000 000 руб.

В данном случае этот вычет между вами и вашими детьми может не распределяться. То есть вы вправе уменьшить свои доходы, облагаемые налогом, на сумму затрат по покупке квартиры приходящихся как непосредственно на вас, так и на ваших детей. Об этом говорится в Постановлении Конституционного суда от 13.03.2008 № 5-П. Хотя вы вправе этот вычет и распределить. Тогда на каждого из собственников будет приходится вычет в размере (при условии, что доли в приобретенной квартире поделены поровну, то есть по 1/3 на каждого):

2 000 000 руб. (общая сумма вычета) х 1/3 (доля в купленной квартире) = 666 667 руб. (часть вычета, которая приходится на одного собственника)

Если обе сделки прошли в одном году (например, 2011) то необходимости платить налог с дохода от продажи первой квартиры у вас не будет. Равно как и у ваших детей. Доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, будет перекрываться вторым вычетом. В результате облагаемого дохода не возникнет.

Вернемся к нашему примеру. Условия те же. Предположим, что квартира продана, а другая куплена в одном году. В таком случае каждый из собственников получает право на два вычета: — первый — по продаже квартиры (333 333 руб. на каждого); — второй — по покупке квартиры (666 667 руб. на каждого). Как мы выяснили после использования первого вычета доход каждого собственника, облагаемый налогом, составил 233 334 руб. Если собственник использует второй вычет (666 667 руб.), то налогооблагаемого дохода не возникает (сумма дохода меньше суммы вычета). Оба вычета отражают в декларации по доходам (форма 3-НДФЛ). При продаже квартиры вы обязаны ее предоставить как за себя, так и за своих детей (в качестве их законного представителя).

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».