Продажа земельного участка. Как платить налог, если несколько собственников
Продаем земельный участок за 150 000 рублей. Кадастровая стоимость 2 800 000 рублей. Собственников пять человек. Есть несколько вариантов оформления.
Как лучше оформить куплю продажу? Мы можем 5 договорами (каждый свою долю). В результате каждый сможет понизить налоговую базу до 1 млн рублей . Или достаточно 3 договорами. Например, в двух договорах продается 1/5 и 1/5 доли и в третьем — 3/5. Тогда получается сможем понизить налоговую базу каждый на 500 000 рублей?
Как определить доход от продажи земли
Доход от продажи недвижимости (в том числе и земли) определяют по особым правилам. Вашим доходом считают одну, но наибольшую сумму:
- или продажную цену по договору купли-продажи (в вашем случае это 150 000 руб.);
- или 70% от кадастровой стоимости земли.
70% от кадастра составит:
2 800 000 руб. х 70% = 1 960 000 руб.
Это больше, чем продажная цена (150 000 руб.). Поэтому доходом от продажи является сумма в размере 1 960 000 руб. Он распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Например, если продается 1/5 доли, то минимальный доход продавца будет равен:
1 960 000 руб. х 1/5 = 392 000 руб.
Если доход от продажи доли в участке по договору будет меньше этой суммы, то в расчете будет участвовать 392 000 руб.
Как применить вычет при продаже
При расчете налога каждый продавец вправе уменьшить свой доход на имущественный налоговый вычет. Он составляет 1 000 000 руб. Однако, если участок продается по одному договору купли-продажи (в том числе и доли всех продавцов в нем), то общая сумма вычета (1 млн.) распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям в проданном участке.
Дело в том, что вычет в 1 млн. предоставляют в отношении одного проданного объекта. Объект — это предмет договора купли-продажи (или участок целиком или доля в нем).
Поэтому при таком оформлении договора каждый продавец вправе получить вычет лишь в размере:
1 000 000 руб. : 5 чел. = 200 000 руб.
По сути вычет распределяется между всеми продавцами объекта, указанного в договоре. Поэтому при увеличении количества договоров сумма вычета будет увеличиваться.
Если вернутся к вашему примеру (три договора: два договора и продавца по 1/5 у каждого и один договор и три продавца по 3/5 у каждого), то продавцы по первым двум договорам получат вычет в размере 1 000 000 руб., а продавцы по третьему договору (их будет три) получат вычет в размере:
1 000 000 : 3 чел. = 333 333 руб.
Доход, который приходится на каждого продавца, составит:
1 960 000 руб. х 1/5 = 392 000 руб.
У первых двух продавцов дохода, облагаемого налогом, не будет. Он составит:
392 000 — 1 000 000 = 0 руб.
Их доход не превышает суммы вычета. У каждого из трех оставшихся продавцов он составит:
392 000 — 333 333 = 58 667 руб.
С него причитается налог в размере:
58 667 руб. х 13% = 7627 руб.
Вывод. Оптимальный вариант составить 5 разных договоров купли-продажи участка. Каждый будет продавать свою долю по отдельному договору. В результате каждый получит право на вычет в размере 1 млн. без какого либо его распределения между продавцами. В итоге доходы будут меньше вычета. Поэтому все продавцы будут освобождены как от обязанности платить налог, так и от обязанности подавать декларацию по нему.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».