Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Расчет налога на доход от продажи дома и земли(продолжение-3) (#7662)

Здравствуйте! В продолжении нашего с Вами обсуждения сделки купли-продажи недвижимости и корректного составления договора, хотелось бы уточнить отдельные моменты. Напомню суть дела: Я собираюсь купить дом с земельным участком, на котором стоит этот дом. В дальнейшем планирую перепродавать их. На сегодня мои продавцы – мать и ребенок (совершеннолетний), владеют своим имуществом менее 3-х лет. В свое время мать выкупила у предыдущих хозяев ½ дома за 900 тыс. руб. и 2/3 земли за 90 тыс. руб. в рамках одного договора купли-продажи общей стоимостью 990 тыс.руб. Ребенку же ½ дома и 1/3 земли достались по наследству в 2013г.. После всех наших рассуждений с вами мы пришли к выводу, что в целях минимизации налогов выгоднее заключить 3 договора: С мамой-собственником – 2 договора: 1-ый договор - ½ дома за 900 тыс. руб. 2-ой договор - 2/3 земли за 1 млн. руб. С ребенком-собственником - 1 общий договор: 3-ий договор - ½ дома и 1/3 земли общей стоимостью в 1 млн. руб. У мамы-продавца по 1-му договору доход в 900 тыс. руб. перекроется предыдущим расходом в 900 тыс. руб. (0 налога), по 2-му договору – используется имущественный вычет в 1 млн. руб. (0 налога). Ребенок-продавец, в виду того, что имущество досталось ему по наследству и не было никаких затрат на их приобретение, сможет воспользоваться только одним имущественным вычетом в 1 млн. руб. (0 налога) Для себя хочу уяснить следующее. В ваших материалах, где по одному объекту несколько собственников, есть разъяснение, что «имущ. вычет в 1 млн. руб. предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного проданного объекта». В соответствии с в/у может ли мама сохранить обе эти налоговые льготы, если заключит один общий договор на продажу ½ дома и 2/3 земли? По логике она ведь продаёт свои доли по 2-м разным объектам – дом и земля, просто в рамках одного договора. Соответственно, исходя из того, что вычет предоставляется в отношении одного проданного объекта, будут ли ½ дома и 2/3 земли в рамках одного договора рассматриваться как два разных объекта, может ли мама-продавец рассчитывать на обе в/у льготы (расход минус доход и имущ вычет) по отношению к каждому объекту в рамках одного договора? Или же когда доли земли с домом умещаешь в один договор, то эти оба объекта расцениваются как единое целое, хотя на каждую долю ( ½ дома и 2/3 земли) есть свое отдельное Свидетельство? И соответственно, только в случае разграничения ½ дома и 2/3 земли по разным договорам они будут налоговыми органами рассматриваться как 2 разных объекта? Также в Письме Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. "Об имущественном налоговом вычете" сказано, что «Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, ПРИХОДЯЩЕГОСЯ СОВЛАДЕЛЬЦУ, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Исходя из этого Письма можно сделать вывод, что если все-таки налоговая будет рассматривать ½ дома + 2/3 земли в рамках одного договора как единое целое, а не как два разных объекта, то мама-собственник, продав обе доли одним договором в сумме за 1 900 00 руб., сможет воспользоваться только одной льготой на выбор (н-р, имущественным вычетом в 1 млн. руб.) и, соответственно, должна будет заплатить налог с суммы 900 тыс. руб.? Это так? То есть мы опять приходим к тому, что если с мамой по её двум долям заключать один договор, то он тоже не должен превышать 1 млн. руб.?

Второй вопрос: не вызовет ли подозрений у налоговой подобная схема с 3-мя договорами? Поскольку покупателем является одно лицо, не может ли налоговая признать такую схему как направленную на уклонение от уплаты налогов и доначислить налоги и взыскать 20% штраф. Не безопаснее ли, чтобы было два продавца и два покупателя? Хотя в дальнейшем после приобретения дома+земли я планирую также продавать их и мне, с другой стороны, в целях минимизации будущих налогов, не выгодно терять часть своих сегодняшних расходов, которые в этом случае условно отойдут по документам другому покупателю. Что скажете?

Последний вопрос: Что касается ребенка-собственника как правильно рассчитать время владения им своим имуществом, доставшимся ему по наследству, если наследодатель умер в ноябре 2011 года, а в Свидетельстве о праве собственности ребенка дата выдачи - … июнь 2013г. и дата записи в Едином гос. Реестре прав на недвиж имущество и сделок с ним стоит та же дата - … июнь 2013г. Насколько я уяснила для себя, право собственности возникает в день открытия наследства, а таковым считается дата смерти наследодателя, т.е. получается, что после ноября 2014г. истечет 3-х летний срок и ребенок может продавать по любой цене уже без всяких налогов?

Лада 3 года 26 недель 6 дней назад

1. Теоретически не важно в рамках одного договора продаются объекты или нескольких. Важно - что бы каждый из проданных объектов был выделен и конкретизирован в договоре купли - продажи. Если в одном договоре написано, что я продаю автомобиль и квартиру (одновременно и одному покупателю) это не значит, что это один объект. Это 2 разных объекта. Но если в договоре написано, что я продаю имущество (без конкретизации), то споры с налоговиками не избежны. Поэтому в договоре должно быть абсолютно четко прописано, что продаются 2 разных объекта, указано каких и указано на основании чего они принадлежат продавцу (реквизиты разных свидетельств). 1/2 дома и 2/3 земли не могут рассматриваться как единый объект права собственности. Равно как автомобиль и квартира.

Одно не понятно - зачем мудрить и провоцировать инспекцию? Вам бумаги жалко? Составьте 2 договора и не мучайтесь. Споров наверняка будет меньше.

2. Может ли мне на голову упасть метеорит? Теоретически может. Гарантировать, что этого никогда не случиться - невозможно. Вызовет сделка подозрение или нет? Трудно сказать. Это вопрос не к нам, а к предсказателю или гадалке. Но подозрение - не есть уверенность. В РФ установлена свобода договора. И каждый налогоплательщик вправе использовать все льготы и преференции, установленные законом. Может ли налоговая "признать"? Нет. Это может сделать только суд. Безопаснее 2 продавца и покупателя? Безопаснее. Тут у налоговиков аргументов будет совсем мало.

3. Да, если с момента смерти наследодателя до момента продажи имущества пройдет 36 месяцев (3 года), то ребенок платить налог не будет вне зависимости от суммы полученного дохода. Право собственности на наследуемое имущество возникает у наследника в день смерти наследодателя вне зависимости от дня оформления наследства в собственность. Об этом прямо сказано в п. 4. ст. 1152 Гражданского кодекса РФ.

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.