Здравствуйте!
На сайте "Ваши налоги" есть разъяснение (с примером) как можно снизить налог при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, если один из собственников владеет долей больше 3 или 5 лет, а другой меньше. Если по договору купли-продажи бОльшая часть дохода принадлежит собственнику, который не должен платить налог, то второй собственник платит налог с суммы по договору купли-продажи минус имущественный вычет.
Но в налоговой утверждают что налог должен быть уплачен с кадастровой стоимости доли. Как доказать своё право? (спор)
Прежде всего отмечу, что вы не обязаны ничего доказывать. Это обязанность налоговой. Ваша обязанность подать декларацию. Обязанность налоговой провести ее камеральную проверку и составить Акт проверки. В нем письменно изложить все претензии к вам и вручить акт под роспись (или отправить почтой).
Давайте обратимся к пункту статьи 214.10 Налогового кодекса. Как раз там речь и идет про кадастровую стоимость. Итак (цитата):
"2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются".
Значит минимальную сумму дохода, с которой будет рассчитан налог, определяют по формуле:
Кадастровая стоимость объекта х 0,7 = Минимальный доход
Это правило не применяют, если кадастровой стоимости объекта в государственном реестре недвижимости нет. Вы продаете не квартиру, а долю в ней. Именно доля является предметом договора купли-продажи. Значит, чтобы применить указанную норму закона, в госреестре должна быть кадастровая стоимость не всего проданного объекта, а именно вашей доли в нем. Но в госреестре в принципе нет кадастровых стоимостей долей. Только всего объекта в целом.
Вывод — кадастровой стоимости вашего объекта в реестре нет. Значит норма о расчете минимального дохода исходя из кадастровой стоимости в вашем случае неприменима.
Обычно мы рекомендуем рассчитывать минимальную стоимость дохода из 70% кадастровой стоимости всего объекта. Чтобы лишний раз не тревожить налоговиков. Но считаем, что при продаже долей эти нормы неприменимы, так как в госреестре нет кадастровых стоимостей долей. А требования, которые инспекция предъявляет к вам незаконны. Если налоговики считают иначе они вправе обратиться в суд. В настоящее время судебной практики по вашему вопросу нет. Эта норма появилась относительно недавно. Поэтому судебная практика по данному спору не сложилась.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».