Уменьшение налога при продаже квартиры по ДДУ
Добрый день! Прошу помочь рассчитать возможный налог.
В 10.2010 была куплена квартира по ДДУ (фз.214) с использованием ипотеки в строящемся комплексе за 1 546 600. Комплекс был сдан в 06.2012, однако из-за недостатков объекта акт ПП мною подписан не был. К тому же, квартира "подросла" во время строительства и согласно договора долевки я доплатил 41 800р за увеличение площади.
В 11.2012 я продаю свое право требования квартиры новому лицу за 2 000 000 р (договор цессии).
Если я правильно понял статьи прочитанные на Вашем сайте, то расчет выглядит следующим образом.
2 000 000 (доход от продажи) — 1 546 600 (стоимость покупки) — 41 800 (доплата за площадь) — 145 873 (справка банка об уплате процентов за весь срок) = 265 727 (доход)
Сумма налога:
265 727 * 13% = 34 544,51.
P.S. Однако, есть несколько моментов, которые мне не совсем понятны, потому прошу подсказки у Вас.
1. Я говорю продал квартиру, а на самом деле раз не было свидетельства, то не было и квартиры, так? Не относится ли она по данному признаку к "прочему имуществу" (недостроенный дом)?
2. Был взят целевой кредит (ипотека Сбербанка) на покупку жилья (квартиры). Можно ли проценты уплаченные по нему зачесть в счет уменьшения облагаемого дохода? (справка из банка об уплаченных процентах уже на руках).
3. Если п.2 может быть использован, то применим ли он к продаже "объекта" по договору переуступки? Квартирой-то "объект" не стал?
4. Проценты уплачивались в 2010, 2011, 2012гг. А реализация произошла в 2012г. Свидетельствует ли это о том, что и во внимание будут приниматься только проценты уплаченные в 2012? Или будут приниматься во внимание проценты за ВЕСЬ срок.
5. Может быть существует другой способ, применимый данной ситуации, для более эффективного уменьшения налогооблагаемой базы?
С нетерпением жду Ваших комментариев, т.к 30 апреля уже не за горами. 🙂
Вы правильно написали (правда арифметику я не проверял). Прежде всего о нормах закона.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (цитата):
"… при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов".
Причем конкретного перечня этих расходов кодекс не содержит (и это хорошо). Теперь о ваших вопросах.
1. Не важно к чему относится ваша квартира. Это имело бы значение если бы вы уменьшали доход не на расходы, а на вычет. По квартире он бы составил 1 000 000 руб., а по прочему имуществу лишь 250 000 руб. В вашем случае размер вычета значения не имеет. Вы уменьшаете доход на расходы. А их сумма останется в любом случае неизменной.
2. Перечня расходов кодекс не содержит. Поэтому вы вправе утверждать, что те или иные расходы (в том числе и проценты) напрямую связаны с получением доходов. Обязанность налоговиков доказывать обратное. Могли бы вы заключить договор ДДУ без кредита банка? Нет. Могли ли вы получить безпроцентный кредит? Нет. Следовательно проценты по этому кредиту напрямую связаны с получением дохода от переуступки прав по ДДУ. Если налоговики с этим не согласяться нужно судиться.
3 и 4. Из предыдущих ответов вытекают ответы и на эти вопросы. Речь не идет об объекте. Речь идет об уменьшении ДОХОДА на расходы, связанные с получением этого дохода. Соответственно вид объекта значения не имеет, а проценты должны быть учтены в той сумме, которая была уплачена на момент переуступки (то есть за 2010 — 2012 годы).
5. Есть. Но им пользуются лишь недобросовестные налогоплательщики. Чувствуется вы не такой. Эти гады устанавливают в договоре переуступки цену в размере 500 000 руб., а разницу получают не официально (черным налом, так сказать). Но иногда их кидают покупатели …
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».