Уплата налога при квартирном обмене
Поменял квартиру подаренную родителями менее 3лет назад на большую с моей доплатой. В договоре мены квартиры оцениваются в 2900 т. р. и 4600 т. р. Не изучив НК подумал, что налога как с продажи при мене не будет на 2900 т. р. То есть за 2010 год я должен в казну 247 т. р.
При этом за 2010 год по уведомлению на работе получил вычет в размере 13% от 770 т. р. (100 т. р.). В 2011 году по уведомлению не вычитают НДФЛ (полный вычет 260 т. р.)
Заполнил декларацию программой доступной для скачивания на сайте налоговой за 2010 и получил что и ожидал — 87 т. р. в казну должен, что в принципе логично. Однако при проверке в налоговой сообщили, что если в 2011 году продолжаю получать вычет, то обязан уплатить все 247 т. р., что в принципе тоже логично. Но не понятно почему я отчитываясь за 2010 год должен учитывать события 2011 года? 247тр до 15 июля наврятли у меня найдётся. Какая ответственность будет за то, что я заплачу только 87 т. р., а получение вычета остановлю на работе и полученный «лишний» вычет в 2012 году верну отчитываясь за 2011 год?
Роман, давайте для начала определимся: а должны ли вы 247 000 руб. бюджету? Судя по тому, что вы написали — нет. Объясню почему.
Итак вы — реализовали старую квартиру за 2 900 000 руб. и приобрели новую за 4 600 000 руб. Тот факт, что это произошло в рамках одного договора — мены — значения в данном случае не имеет. Предположим, что сделка прошла в 2010 году (это следует из вашего вопроса).
Эпизод 1.
Реализовав старую квартиру вы получили доход в размере 2 900 000 руб. Соответственно, у вас появилось право на имущественный налоговый вычет, который предоставляют продавцам недвижимости. Его сумма составляет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Ваш доход от реализации квартиры, облагаемый налогом, составил:
2 900 000 руб. (цена реализации квартиры) — 1 000 000 руб. (налоговый вычет) = 1 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом)
Эпизод 2.
Получив новую квартиру вы получили право на второй имущественный налоговый вычет, который предоставляют покупателям недвижимости. Его сумма составляет 2 000 000 руб. (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Соответственно, ваш доход, облагаемый налогом, составил:
1 900 000 руб. (доход, облагаемый налогом по сделке, связанной с реализацией квартиры) — 2 000 000 руб. (налоговый вычет) = — 100 000 руб. (отрицательная величина уменьшающая другие ваши доходы, полученные в течение 2010 года — например, заработную плату)
Итак, после совершения этой сделки ваш доход, составил: минус 100 000 руб. То есть облагаемого дохода по данной операции в принципе нет. Более того, ваши другие доходы (например заработная плата) должны быть уменьшены на 100 000 руб. Соответственно бюджет остается вам должен деньги в размере:
100 000 руб. (уменьшение других доходов на остаток имущественного вычета) х 13% (ставка налога) = 13 000 руб. (задолженность бюджета).
Если бы вы НЕ получили уведомление по итогам 2010 года была бы следующая картина:
- вы полностью использовали бы вычет в размере 2 000 000 руб. и на следующий, 2011 год, он бы не перешел;
- бюджет был бы должен вам 13 000 руб. налога, удержанного с вашей заработной платы работодателем.
Но вы получили такое уведомление. Поэтому появляется третий эпизод.
Эпизод 3.
Вы получили уведомление налоговой инспекции. В результате ваш работодатель уменьшил ваши доходы на 770 000 руб. (хотя вы имели право на уменьшение дохода лишь на 100 000 руб.). В результате с вас был недоудержан налог, который полагается бюджету. Сумма, которую вы не доплатили, составит:
770 000 руб. (сумма на которую был уменьшен доход) х 13% (ставка налога) = 100 100 руб. (сумма которую не удержал с вас работодатель)
Сумму, которую вы обязаны доплатить, составит:
100 100 руб. (сумма недоплаты) — 13 000 руб. (долг бюджета) = 87 100 руб. (сумма, которая причитается с вас бюджету)
По итогам года получается следующая ситуация:
- вы полностью использовали вычет в размере 2 000 000 руб. и на следующий, 2011 год, он не перешел;
- с вас недоудержан работодателем налог в размере 87 100 руб. Его вы и обязаны заплатить в бюджет. Эта сумма должна фигурировать в вашей декларации.
Сухой остаток. Вы были бы обязаны заплатить в бюджет указанную вами сумму 247 000 руб. лишь при одном условии — вычет в размере 2 000 000 руб. вам в 2010 году предоставлен не был. Только в этой ситуации у вас образовалась бы задолженность в таком размере. Если вычет предоставлен был (а он был предоставлен, ведь в противном случае вы бы не получили Уведомление), такой суммы долга образоваться не могло. Поэтому не вполне понятно, на каком основании инспекция считает, что вы должны уплатить налог в указанной сумме.
Что делать? Погасить задолженность в размере 87 100 руб. Больше ничего делать не надо. Если налоговая инспекция не согласна с данной суммой, она вправе прислать вам уведомление на уплату налога в большем размере. Вы же, в свою очередь, вправе отказаться от этого и посоветовать налоговой инспекции обратиться в суд. Если инспекция это сделает — пишите нам. Будем разбираться дальше.
P.S. Любые «сообщения» налоговая служба должна предоставлять исключительно в письменной форме. Только в этом случае они подлежат обсуждению. А свои «хотелки», сказанные устно, сотрудники инспекции могут оставить себе на добрую память. Как либо реагировать на них вы не обязаны.
P.P.S. Порядок расчета налога, который приведен в данном ответе, соответствует позиции Минфина России.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».