Уплата НДФЛ при обмене кватриры
в 2011 году я произвела обмен 2-х квартир 1-я приобретена в 2009 году за 450т.р , при обмене в 2011 указала стоимость этой квартиры 600 — поменяла на большую, стоимость приобретенной квартиры 850т.р (доплата 250 т.р, платила я); 2-я квартира была приобретена в 2010 году стоимость 1050т.р , в 2011 году поменяла на меньшую -получила доплату 150т.р. как исчислить налог НДФЛ не могу понять что является облагаемой базой, помогите пожалуйста !!!нужно сдавать декларацию
Облагаемой базой всегдя является полученный доход. Но это все лирика. Проза — порядок уплаты налога при обмене имуществом достаточно четко не определен. Самая прозрачная позиция у Минфина России. По сути обмен они приравнивают к двум встречным договорам купли продажи. Если руководствоваться этой логикой то получается следующая картина.
По первой квартире. Вы реализовали эту квартиру за 600 000 руб. Соответственно получили доход в этой сумме.
По второй квартире. Вы реализовали ее по той стоимости, которая указана в договоре мены. Предполагаем (!), что там отражена сумма в 900 000 руб. (вы эту сумму не написали). Кроме того, вы получили доплату в размере 150 000 руб. Таким образом ваш доход от ее реализации составил 1 050 000 руб.
Следовательно ваш доход от реализации двух квартир составил 1 650 000 руб. (600 000 + 1 050 000). Теперь вы вправе его уменьшить либо на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости (1 000 000 руб.), либо на сумму расходов по приобретению данных квартир (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Причем опять же Минфин России считает, что доход от реализации одной квартиры можно уменьшить на вычет, а другой на сумму расходов. Однако, налоговая инспекция с этим бывает не согласно. Причина в формулировке Налогового кодекса. В нем указано (цитата): "Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов …". Это дает налоговой инспекции требовать в отношении двух квартир либо использования вычета, либо уменьшения дохода на сумму расходов. Если согласиться с налоговиками для вас более выгоден второй вариант.
Итак расходы на приобретение первой квартиры составили 450 000 руб., второй 1 050 000 руб. Общая сумма расходов составит 1 500 000 руб. (450 000 + 1 050 000). В результате этих сделок ваши доходы, облагаемые налогом, составят:
1 650 000 (доход от реализации двух квартир) — 1 500 000 (расходы по приобретению двух квартир) = 150 000 руб.
С него нужно заплатить налог в сумме:
150 000 руб. х 13% = 19 500 руб.
Однако, купив квартиру (например вторую) вы получили право на имущественный вычет для покупателей, установленный пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (если ранее вы им не пользовались). Сумма этого вычета составит 1 050 000 руб. Если вы его заявите, то дохода облагаемого налогом вообще не будет. Сумма этого вычета (1 050 000 руб.) больше чем сумма облагаемого дохода (150 000 руб.).
P.S. К слову сказать Верховный суд считает, что при равноценном обмене имуществом доходов ни у кого вообще не возникает. А при неравноценном доход равен сумме полученной доплаты. Подробности здесь: http://www.klerk.ru/columnists/vereschaka/261762/. Хотя с подобной позицией налоговая точно не согласиться.
Портал "Ваши налоги"
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».