Задать вопрос на сайт
Задайте свой вопрос
Выбирайте раздел правильно. Иначе администрация перенесет ваш вопрос в другую рубрику.
Вы забыли заполнить поле
Укажите ваше имя, так интересней общаться
Вы забыли заполнить поле
Напишите заголовок подробней. Вам же легче будет найти свой вопрос.

Вопросы и ответы

Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати? (#118)

Покупаю квартиру. По договору оплачиваю 1 млн. рублей. Хотя на деле плачу в три раза больше. Риэлтеры мне сказали дескать это обычная практика. Не могу понять, что мне делать? Почему продавец занижает цену квартиры? Можно ли как то на него повлиять?

Дмитрий 7 лет 3 дня 5 часов назад

Все достаточно просто. Если продавец владеет квартирой меньше трех лет, то доход от ее продажи облагают налогом на доходы физических лиц. Правда не всю его сумму, а лишь ту которая превышает 1 млн. рублей (эта сумма именуется имущественным налоговым вычетом). С суммы превышения продавец обязан заплатить налог в размере 13 процентов.

Разумеется, учитывая реальную рыночную стоимость квартиры, такое положение устраивает далеко не всех. Ведь сумма налога может получиться весьма внушительная. Например, квартира стоит 4 млн. рублей. Следовательно налог нужно заплатить с 3 млн. рублей (4 млн. - 1 млн.). Это составит 390 000 руб. (3 млн. х 13%).

Именно поэтому продавцы занижают стоимость квартиры в договоре до необлагаемого минимума (1 млн.) рублей. Оставшиеся деньги они забирают у покупателя в рамках какой либо другой сделки.

Чем рискует покупатель? Если договор купли-продажи квартиры будет по каким то причинам расторгнут, то он получит лишь ту сумму, которая указана в договоре (то есть 1 млн. руб.). Вернуть остальные деньги будет крайне затруднительно. Причин для расторжения может быть множество. Например, если в суде будет доказано, что продавец является недееспособным лицом (скажем психически больным). Причем такие случаи не редкость.

Как повлиять на продавца? В отношении него необходимо провести налоговый ликбез. Прежде всего, выясните сколько времени он владел квартирой. Если этот срок превышает три года объясните продавцу, что он не будет платить налоги по этой сделке. Подобная льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса.

Предположим, что этот срок менее трех лет. В такой ситуации продавец имеет право не пользоваться вычетом о котором мы говорили (1 млн. рублей), а уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Например, он купил квартиру за 3 млн. рублей, а продал за 3,2 млн. В такой ситуации он заплатит налог лишь с 200 000 руб. (3,2 млн. - 3 млн.). Это составит 26 000 руб. (200 тыс. х 13%).

Если его не устроит и эта сумма предложите уравнять продажную стоимость квартиры и сумму расходов, которую продавец оплатил при ее приобретении. Возвращаясь к нашему примеру это будет 3 млн. рублей. В такой ситуации налог он платить также не обязан. Оставшуюся сумму (200 000 рублей) вы передадите ему наличными.

Ну и последний и самый худший вариант — продавец получил квартиру бесплатно. Например, в наследство или по договору дарения. В такой ситуации переубедить его будет сложно. Ведь у него не будет расходов на приобретение. Следовательно, платить налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей придется. Тут, пожалуй, остается лишь два варианта. Первый, говорить продавцу, что вы откажетесь от покупки если стоимость квартиры в договоре не будет увеличена до ее рыночной цены (или цифры похожей на нее). Второй — компенсировать продавцу сумму налога, которую он будет должен заплатить. Проще говоря, дополнительно к стоимости квартиры передать ему наличные для уплаты налога.

Если все эти варианты не проходят вам придется самостоятельно решить стоит рисковать или нет.

Портал "Ваши налоги"

Комментарии

Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

Добрый день!

Скажите, пожалуйста,

а если продавец аргументирует указание в договоре заниженной стоимости тем, что налоговый вычет [в случае использования вычета в размере понесенных затрат, а не 1 млн руб, п1 ст 220 НК] не может быть использован, т.к. затраты были понесены в прошлом налоговом периоде. И такие затраты прошлого периода не переносятся.

меня смущает этот аргумент т.к. в статье 220 я не нашел ничего подобного.

а заниженную стоимость в договоре не хочется указывать...покупаю квартиру первый раз...береженого бог бережет))

п1 ст 220 НК:
"Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов"

Гость 22 августа 2011 в 16:08:34
Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

Вы абсолютно правы. Ваш продавец либо лукавит, либо не очень хорошо ориентируется в налоговом законодательстве. Доход от продажи квартиры может быть уменьшен на расходы по ее покупке вне зависимости от того, когда они были оплачены. Например, в 2011 году я продаю квартиру, купленную в 2003 году. Это никоим образом не мешает мне учесть данные расходы при расчете налога.

Администрация сайта 23 августа 2011 в 14:08:12
Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

Слышала, что многие компании при заниженной стоимости квартиры в основном договоре (до 1 млн.) используют практику подписания агенского договора, покупателя с агенством недвижимости, в котором прописывается реальная стоимомть квартиры. Насколько этот агетский договор может представлять собой юридически значимый докумкнт?

Людмила 13 сентября 2011 в 10:09:43
Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

Чтобы ответить на этот вопрос нужно как минимум знать содержание данного договора. Но по общему правилу стоимость квартиры определяет ее собственник, а не компания-посредник. И эта стоимость фиксируется в основном, а не агентском договоре.

Администрация сайта "Ваши налоги" 22 декабря 2011 в 12:12:24
Где платить подоходный налог на проданную квартиру?

После смерти родителей планирую продать их квартиру. Она находится в другом городе. Где я должна заплатить подоходный налог по сделке: по месту моего жительства или по месту совершения сделки?

Ирина 07 февраля 2012 в 10:02:00
Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

 

Разместите свой вопрос на заглавной странице сайта (http://www.vashnal.ru) запонив простую форму внизу страницы. Вопросы размещенные в разделе "Комментировать" нами не рассматриваются.

Портал "Ваши налоги"

Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

У меня продолжение этой истории. Договор был заключен на 990т.р., покупал с учетом кредитных средств, сумма была куда выше. Налоговая принимала декларацию на вычет изходя из реальной стоимости. Спустя четыреьналоговых периода они усмотрели в этом ошибку и теперь проведя выездную проверку меня как физ.лица требуют вернуть почти 0.5млн необоснованно полученного, согласованного же ими вычета!!!!!! Как с этим бороться? Обратился в суд с требованием изменить редакцию пункта договора и признать всю сумму полученную продавцом суммой квартиры. Первая инстанция отказала.

Гость 17 февраля 2017 в 21:02:09
Re: Занижение продажной стоимости квартиры. С какой стати?

---
Шансов довольно мало. Обычно судьи исходят из положений договора. Его изменить можно толь только с участием второй стороны (продавца). А он не согласится.

vn 20 февраля 2017 в 22:02:43
view counter

Комментировать

Внимание!
Ответы на НОВЫЕ вопросы
принимаются ТОЛЬКО на заглавной странице сайта
Новые вопросы, заданные в разделе «Комментировать», будут удаляться.
Введите символы, которые вы видите на этой картинке.