Налог с продажи единственного жилья (покупка земли и строительство дома)

Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная квартира была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника. Еще один случай — она является единственным жильем продавца. То есть на момент продажи у него нет в собственности другого жилья или доли в нем.

В вашем случае, чтобы не платить налог (единственное жилье) проданная квартира должна находиться в вашей собственности 3 года и больше. Однако, она была в собственности всего 1,5 года. Минимальный срок не прошел. Поэтому доход от ее продажи будет облагаться налогом.

При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Какая больше, с такой и рассчитают налог.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 млн. руб.

В вашем случае выгодней уменьшать доход на расходы. Их сумма превышает 1 млн. (то есть размер вычета). Соответственно уменьшается и сумма налога, которую вы должны платить.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 600 000 руб. (но не меньше 70% от кадастра) — 2 100 000 руб. = 1 500 000 руб.

С него причитается налог в размере:
1 500 000 руб. х 13% = 195 000 руб.

Факт покупки участка и строительство дома прямого отношения к вашим налоговым обязательством не имеет. Однако здесь есть один нюанс.

Как покупатель жилой недвижимости вы вправе заявить еще один вычет — для покупателей. Он дополнительно уменьшит ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом. На такой вычет вы вправе претендовать при условии, что раньше его вы никогда не получали или не полностью использовали его сумму.

Размер этого вычета равен расходам на покупку жилья, но не больше 2 млн. руб. на одного покупателя.

Предположим, что право на этот вычет у вас есть (то есть раньше вы им никогда не пользовались). В этой ситуации вы вправе заявить вычет или по расходам на покупку проданной квартиры или на расходам на покупку земли и строительство жилого дома (если этот дом зарегистрирован в собственность в том же году в котором продана квартира).

Проще всего заявить вычет по квартире. Тот факт, что на момент получения вычета она будет продана никакого значения не имеет. При этом вы обоснуете право на вычет минимальным набором документов. Потребуется только договор на покупку проданной квартиры, документы, которые подтверждают факт ее оплаты и выписка из госреестра недвижимости.

Купленная квартира вам обошлась в 2 100 000 руб. Значит вычет вы вправе получить в его максимальной сумме — 2 000 000 руб.

В результате ваш доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, составит:
3 600 000 (но не меньше 70% от кадастра) — 2 100 000 (расходы на покупку проданной квартиры) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.

Дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога. Более того. Из положенного вам вычета (2 млн.) вы используете лишь его часть (1,5 млн.). Недоиспользованная сумма вычета составит 500 000 руб. (2 000 000 — 1 500 000). Она уменьшить другие ваши доходы, облагаемые налогом (если они есть). Если таких доходов нет, то сумма этого вычета будет перенесена на следующий и все последующие годы до момента ее использования.

Вам необходимо сдать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). Ее подают в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации (прописки). Это делают не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. К декларации приложите документы, которые подтверждают расходы на покупку и оплату проданной квартиры.

Если декларацию не сдать вас могут оштрафовать. Минимальный штраф — 1000 руб.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».