Налог с продажи квартиры (госсубсидия и долевое участие в строительстве)
Здравствуйте! Мы купили квартиру по федеральной программе "молодая семья" год назад. Квартира оформлена на 3 человека — я, муж, сын — 6 лет. 850000 вносили сами, 565920 — субсидия. Сейчас стоит вопрос продажи квартиры и вложения денег в долевое строительство, при чем продажа квартиры и заключение договора на долевое строительство в этом году, а документы о собственности, говорят, только в след.году будут. Квартиру продаем за 2550000, вносим 3050000. Объясните, пожалуйста, сколько будем платить налог; еще слышала что вложение денег на строительство — не является основанием для неуплаты налога, т.е. нужно готовое жилье покупать. если не будем платить налог, мы сможем ли вернуть налог 13% от купленной квартиры и в каком размере?
Прежде всего о проданной (или продаваемой квартире). Доход от ее продажи будет распределен между всеми собственниками квартиры (вами, мужем и несовершеннолетним ребенком). При этом каждый из них вправе уменьшить этот доход на сумму расходов по ее приобретению. Общая сумма этих расходов также распределяется между собственниками. Причем подобными расходами считают как и средства, которые вы внесли самостоятельно (850 000 руб.), так и средства субсидии (565 920 руб.). Об этом сказано, например в письмах Минфина России от 19.03.2012 № 03-04-05/7-323, от 15.11.2011 № 03-04-05/9-893, от 20.03.2012 № 03-04-05/7-335.
Итак, сумма дохода, которая приходится на каждого собственника, составит:
2 550 000 руб. : 3 чел. = 850 000 руб.
Сумма расходов на покупку проданной квартиры, которая приходится на каждого собственника, составит:
(850 000 + 565 920) : 3 чел. = 471 973 руб.
Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
850 000 — 471 973 = 378 027 руб.
С него каждый собственник обязан заплатить налог в размере:
378 027 руб. х 13% = 49 144 руб.
При этом каждый собственник обязан подать декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). Обязанность по уплате налога и подачи декларации за несовершеннолетних детей лежит на их законных представителях — родителях.
Купив другую квартиру вы получаете право на имущественный налоговый вычет. Он уменьшает ваши доходы, облагаемые налогом, подробно про имущественный вычет читайте по ссылке. В вашем случае общая сумма вычета составит 2 000 000 руб. При покупке квартиры в долевую собственность она также распределяется между всеми покупателями пропорционально их долям (по 666 667 руб. каждому).
Доход от продажи квартиры вы сможете уменьшить на этот вычет только при условии, что квартира продана и куплена в одном и том же году и на купленную квартиру есть определенные документы. Если речь идет о долевом участии в строительстве потребуется не Свидетельство о госрегистрации (в данном случае вычет можно получить до того как квартира будет оформлена в собственность), а акт приемки-передачи квартиры. Такой акт вам выдаст застройщик но после окончания строительства и прохождения домом государственной приемки.
Скорее всего, квартиру вы продадите в этом (2012) году, а необходимые документы получите в следующем (и это в лучшем случае). В результате по итогам 2012 года у вас останется обязанность заплатить налог в вышеуказанных суммах. После получения необходимых документов по новой квартире вы сможете получить вычет. Однако, вернут вам налог, который был уплачен лишь в году покупки квартиры (то есть оформления необходимых документов) и последующие годы. Например, документы оформлены в 2013 году. Вам вернут лишь тот налог, который уплачен в 2013, 2014 и т. д. годы.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».