Договор купли-продажи при продаже долей. Как правильно оформить?
Здравствуйте! Прошу разъяснить ситуацию.
Продается квартира. В ней 2 доли (равная долевая собственность). Менее 3-х и 5-ти лет в собственности. Можно ли оформить один договор купли-продажи (ДКП), где будет прописано, что продаются доли, а не единый объект? Таким образом, претендовать на налоговый вычет КАЖДОМУ по 1 млн. Или все же нужно обязательно оформлять два отдельных договора купли продажи? Свидетельства собственности два, как и положено. Нотариусы утверждают что можно одним договором. Пожалуйста разъясните если компетентны.
Если квартира находится в вашей собственности меньше минимального срока владения (5 лет, а в отдельных случаях 3 года), то у каждого продавца доли возникает доход, облагаемый налогом. Сумма дохода зависит от порядка оформления продажи.
Как определить облагаемый доход
Сумма дохода, равна продажной стоимости доли, которая установлена договором. При расчете налога доход может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимого имущества. Общая сумма вычета — 1 млн. Но конкретная сумма для каждого продавца зависит от варианта оформления продажи.
Можно выделить 3 варианта:
- Предметом ДКП является квартира целиком, в том числе и все доли в ней. То есть по договору продают не доли, а всю квартиру как единый объект продажи.
- Предметом ДКП являются две доли в квартире. То есть заключается один договор и в нем прописано, что предметом сделки является одна и вторая доля в квартире.
- Заключаются два договора ДКП на продажу каждой доли отдельно.
В первом случае общая сумма вычета 1 млн. делится между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть они получают право на вычет в сумме меньшей, чем его фактический размер.
Во-втором и третьем случае вычет в 1 млн. получает каждый продавец. Даже при условии, что заключено не два, а только один договор. Дело в том, что с юридической точки зрения количество договоров не имеет никакого значения. Важен предмет договора — либо это квартира (в том числе и доли в ней), либо это доли (из которых состоит квартира). Поэтому, если в договоре квартира не будет упоминаться как предмет договора купли-продажи, а будет говориться только о долях — нотариус прав. Количество договоров не важно.
Несколько договоров заключают с целью вообще избежать споров с налоговиками. Если он возникнет вы сможете доказать свою правоту, но, возможно, это придется делать в судебном порядке.
Как посчитать налог и отчитаться перед инспекцией
В первой ситуации (ДКП на квартиру) налог будет посчитан по формуле (для каждого владельца доли):
(Доход от продажи по собственнику — 1 000 000 руб. х Размер доли) х 13% = Сумма налога
Во-второй и третьей ситуации он будет рассчитан так (также по каждому собственнику):
(Доход от продажи по собственнику — 1 000 000 руб.) х 13% = Сумма налога
Очевидно, что во-второй и третьей ситуации сумма налога будет меньше, чем в первой.
Каждый собственник обязан задекларировать доход. Это значит, что в налоговую инспекцию по месту жительства надо сдать декларацию. О том, как составить и предоставить декларацию по налогу на доходы 3-НДФЛ смотрите по ссылке. Ее сдают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры.
Заплатить налог по декларации следует до 15 июля этого же года. Если декларация будет сдана не вовремя вас могут оштрафовать. Сумма штрафа зависит от размера налога, который нужно заплатить. Минимум — 1000 руб. Если вы просрочите срок уплаты налога вам начислят пени.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».