Здравствуйте! Квартира досталась нам по договору мены (подписан 25.08.2017 г.) с городом при переселении из аварийного жилья, но в выписке из реестра дата регистрации права 27.03.2018 г. Право собственности оформлялось в судебном порядке. Суд был 11.01.2018 г. Действует ли льгота 3 года, чтобы не платить НДФЛ?
Квартиру продали (по одному договору обе доли) 30.11.2020 за 1 977 462,50. Неужели и вычет по 500 т.р. и налог будет каждому с 488 731 х 13% = 63535 руб. ?
Спасибо вам!
Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Оно возникает только после такой регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимость. Дата оформления договора (купли-продажи, мены и т. д.) значения не имеет.
Из этого правила есть исключения. Так, если квартира присуждена вам судом, то право собственности появляется в день вступления в силу судебного решения. Как правило это 1 месяц с момента его вынесения.
Если суд был 11.01.2018, то, скорее всего, право собственности возникло 11.02.2018. Соответственно 3-х летний срок, который позволяет не платить налог при продаже этой квартиры истекает 11.02.2021. Начиная с этой даты доход от ее продажи налогом не облагают. Но при соблюдении некоторого условия. Например, что на момент продажи эта квартира является вашим единственным жильем и никаких других объектов жилой недвижимости или долей в них у вас в собственности нет. В противном случае этот срок составляет не 3, а 5 лет.
Вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
При расчете налога доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на одну из 2-х сумм:
Если квартира продана по 1 договору купли-продажи квартиры (а не по 2 договорам купли-продажи долей), то общая сумма вычета (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате каждый продавец 1/2 доли получает право на вычет лишь в размере 500 000 руб. (1 000 000 х 1/2).
В результате доход каждого продавца будет равен:
1 977 462,50 руб. х 1/2 — 500 000 руб. = 488 731,25 руб.
С него каждый продавец должен заплатить налог:
488 731,25 руб. х 13% = 63 535 руб.
Если бы квартира продавалась по 2 договорам купли-продажи долей, то никому из продавцов налог платить бы не пришлось, так как каждый получил бы право уменьшить доход на вычет в размере 1 млн. руб. без его распределения между ними.
Чтобы снизить налог остается только один вариант — уменьшать доход на расходы. Вашими расходами будут или затраты на приобретение старой квартиры, которые подтверждены документально, или рыночная стоимость старой квартиры, которую вы передали в обмен. Она должна подтверждаться независимым оценщиком. Применять этот способ можно, если эта цена больше вычета (1 млн.) и вы сможете получить акт независимой оценки по ней (возможно старую квартиру уже снесли).
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Благодарю вас! Все очень понятно разъяснили вы! Спасибо!