Два вычета (продажа квартиры и покупка новой квартиры)
15.06.2020
Добрый день!
Приобреталась квартира в 2018 г. за 2 000 000 р. в долевую собственность:
бабушкой (40% — 800 000 р.);
внучкой (60% — 1 200 000 р.).
В 2019 г. она была продана за 2 250 000 в соответствующих долях, тто есть:
бабушкой за 900 000 р.;
внучкой — 1 350 000 р.
В 2019 же году была приобретена квартира ими же за 1 550 000 в долях:
бабушка (30% — 465 000 р.);
внучка (70% — 1 085 000 р.).
1. При применении разницы доход — расход от проданной квартиры, остается доход у бабушки — 100 000 р., у внучки 150 000 р.
2. При применении вычета на покупку второй квартиры (1 550 000) все покрывается и остается неиспользованным у бабушки 365 000 р. и у внучки 935 000 р. Все ли верно посчитано ?
И еще два вопроса:
1. Куда можно зачесть и когда эти оставшиеся вычеты? У бабушки из доходов есть пенсия, у внучки пока нет доходов.
2. К декларациям необходимо подкреплять все три договора купли-продажи. Но нужно также и платежки? В случае покупки первой и второй квартиры платежки расходные, а в случае продажи первой квартиры, что необходимо предоставить факт получения этой суммы, приходные платежки ?
Спасибо.
Даниил
Ответ
Прежде всего нужно учитывать, что доходом от продажи у бабушки и внучки будет одна, но наибольшая сумма:
или продажная цена квартиры по договору (2 250 000 руб.);
или 70% от ее кадастровой стоимости.
Про кадастровую стоимость вы ничего не написали. Поэтому будем считать, что продажная цена больше. Действительно доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить на 2 суммы одновременно:
на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально;
на имущественный вычет для покупателей недвижимости.
Причем вычет можно применить уже по первой, то есть проданной квартиры. Тот факт, что на момент заявления вычета квартира будет продана никакого значения не имеет.
Расходы на покупку квартиры составят:
у бабушки — 800 000 руб.;
у внучки — 1 200 000 руб.
Сумма вычета по первой квартире составит:
у бабушки — 800 000 руб.;
у внучки — 1 200 000 руб.
В результате доход от продажи квартиры, облагаемый налогом, будет равен:
у бабушки: 900 000 (доход) — 800 000 (расходы) — 800 000 (вычет) = 0 руб.
у внучки: 1 350 000 (доход) — 1 200 000 (расходы) — 1 200 000 (вычет) = 0 руб.
При этом как у бабушки, так и у внучки останется недоиспользованная сумма вычета по первой квартире в размере:
у бабушки — 700 00 руб.;
у внучки — 1 050 000 руб.
А купив вторую квартиру они вправе увеличить свою сумму вычета, то есть получить вычет как по первой, так и по второй квартире (но не более 2 млн. руб. на одного покупателя). Общая сумма неиспользованного вычета по первой и второй квартире, которую они вправе получить, составит:
у бабушки: 800 000 (вычет по первой квартире) + 465 000 (вычет по второй квартире) — 100 000 (использованная сумма вычета) = 1 165 000 руб.
у внучки: 1 200 000 (вычет по первой квартире) + 800 000 (максимальный вычет по второй квартире) — 150 000 (использованная сумма вычета) = 1 850 000 руб.
Этот вычет будет уменьшать доходы, облагаемые налогом по ставке 13 процентов. Если таких доходов нет (пенсии налогом не облагают), то право на вычет сохраняется пожизненно до момента его полного использования. То есть появления таких доходов и их уменьшения на вычет. До этого момента воспользоваться вычетом ни бабушка, ни внучка не смогут. То есть право на вычет за ними сохраняется, но применить его они не могут.