Два вычета в одном периоде: квартира куплена и продана

Да, можно. Но здесь есть несколько условий. В частности, ранее вы никогда не использовали вычет для покупателей. Кроме того, вам нужно правильно определить доход от продажи. Расскажем об этом подробнее.

Как определяют доход при продаже квартиры

Доход от продажи недвижимости (в том числе квартиры) определяют по особым правилам. Для расчета налога вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную цену квартиры, которую вы прописали в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость берут на 1 января того года в котором продана квартира.

Вот какая сумма больше, такая и является вашим доходом. Исходя из нее и будет рассчитан налог. Эта сумма может быть уменьшена на два налоговых вычета: для продавцов и покупателей недвижимости.

Вычет для продавцов

Прежде всего доход нужно уменьшить на имущественный налоговый вычет для продавцов. Сумма этого вычета равна 1 млн. руб. Этот вычет можно получать раз в год при продаже жилой недвижимости или земельных участков.

Вместо его использования вы можете уменьшить доход на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если подобные расходы превышают вычет (то есть 1 млн.). Если расходы меньше, то лучше использовать вычет.

Вычет для покупателей

После того как вы уменьшите доход на вычет для продавцов, вы можете его уменьшить второй раз, но уже на вычет для покупателей. На него вы вправе претендовать:

• если вы им никогда не пользовались;
• если вы пользовались вычетом, но не полностью израсходовали его сумму;
• если вы купили квартиру у лица, которое не является с вами взаимозависимым (например, НЕ у близкого родственника).

Сумма этого вычета ограничена законом. Она равна расходам на покупку квартиры, но не более 2 млн. руб. на одного покупателя. Это его максимальная сумма. Таким образом вы сможете уменьшить доход как на вычет для продавцов, так и на вычет для покупателей (по сути это расходы на приобретение проданной квартиры).

Как определить облагаемый доход с учетом двух вычетов

Алгоритм действий следующий:

• определяется сумму дохода;
• уменьшаете ее на вычет для продавцов;
• оставшуюся сумму уменьшаете на вычет для покупателей.

Если доход остается, то с него нужно заплатить налог 13%. Если дохода нет (то есть вычеты равны или больше дохода), то налог платить не надо. Но декларацию по налогу нужно сдать в любом случае.

Пример
Вы купили квартиру за 700 000 руб. Через 5 месяцев она была продана за 1 300 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 450 000 руб. Ранее вычетами вы не пользовались.

Определяем доход.

70% от кадастра составляет:
1 450 000 руб. х 70% = 1 015 000 руб.

Это меньше чем продажная цена по договору (1 300 000 руб.). Значит ваш доход — это продажная цена (то есть наибольшая сумма).

Уменьшаем доход на вычет для продавцов. Получаем:
1 300 000 — 1 000 000 = 300 000 руб.

Вычет для покупателей составит 700 000 руб. (расходы на покупку квартиры). Уменьшаем доход на этот вычет:
300 000 — 700 000 = 0 руб.

Дохода, облагаемого налогом нет. Нет дохода — нет налога. При этом у вас осталась неиспользованная сумма второго вычета (для покупателей). Из положенных вам 700 000 руб. вы использовали только 300 000 руб. Остаток будет равен 400 000 руб. (700 000 — 300 000).

Он уменьшит другие доходы, облагаемые налогом (если они есть) или будет перенесен на следующие и последующие годы до полного использования.

Как оформить два вычета

Для этого вы должны сдать в налоговую инспекцию по месту регистрации декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ). Это делают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры.

В декларации нужно указать:

• доход от продажи квартиры;
• вычет для продавцов недвижимости;
• вычет для покупателей недвижимости;
• сумму налога к уплате или ноль.

К декларации прикладывают копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку квартиры. Это договор купли-продажи и копии платежных документов (например, расписки продавца в том, что он получил от вас деньги).

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».