задать вопрос

Имущественный вычет при продаже более одной доли в недвижимости

Добрый день.

Скорее всего, такой или почти такой вопрос уже задавали, но, пролистав несколько страниц с ответами, «ответа для себя», к сожалению, пока не нашёл.  Суть ситуации такова: мне и моей сестре (проживаем в разных городах) по завещанию в начале следующего года перейдут в собственность 50% -ые доли в квартире, жилом доме, земельном участке под этим домом (ИЖС) и гараже, — всё в одном из наших южных городов. Так как ни я, ни семья моей сестры, не планируем туда переезжать, в планах у нас как можно скорее всё это имущество продать, минимизировав при этом суммы НДФЛ к уплате у обоих.

Кадастровая стоимость по состоянию на сегодня такова:
Квартира 2 308 000 рублей
Дом 1 016 000 рублей
Земля 1 830 000 рублей
Гараж 230 000 рублей

Вопросы:

1) Правильно ли я понимаю, что единственный имущественный вычет в нашем случае – вычет, предоставляемый «в целом» в размере 1 000 000 рублей при продаже квартиры, дома и земельного участка и в размере 250 000 рублей в случае продажи гаража?

2) Можно ли воспользоваться «обеими суммами» вычетов в одном налоговом периоде (что было бы логично, так как гараж находится на одном земельном участке с домом)?

3) Главное – как понимать и трактовать изложенное в п.п. 3 п.2 ст. 220 НК РФ, если объектов реализуемого имущества, находящегося в общей долевой собственности, сразу несколько в рамках одного налогового периода? Если в каждом из объектов реализуемого имущества по 50 %, и объект продаётся как единое целое, то налоговый вычет может быть «до 500 тысяч рублей» в случае квартиры, дома и земельного участка и «до 125 тысяч» в случае гаража, — так? Откуда берётся сумма в один миллион на каждый из объектов, если она «в целом» не более одного миллиона при продаже всех долей?

4) Сумму договоров при продаже долей в имуществе будем делать исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент (1 600 000 рублей за квартиру, 700 000 рублей за дом, 1 300 000 рублей за землю и 160 000 рублей за гараж). Покупатель на дом с землёй и гаражом на указанных условиях уже есть (он не может воспользоваться вычетами), поэтому их продадим сразу по вступлении в наследство. Каким образом будет выгоднее оформить продажу дома, земельного участка и гаража, с учётом затрат на нотариальное заверение (4500 за договор + нотариальный тариф) в случае продаж именно долей? Надо ли будет в последнем случае оформлять друг другу согласие второго собственника на продажу доли в указанном имуществе?

5) Последний вопрос касается налога на имущество, не НДФЛ, но всё-таки задам его также здесь: будет ли выставлен нам с сестрой к уплате налог на имущество за владение указанными объектами с даты открытия завещания (принятия наследства) или с даты регистрации имущества на праве собственности на наше имя? Спасибо

Ответ

1) Правильно ли я понимаю, что единственный имущественный вычет в нашем случае – вычет, предоставляемый «в целом» в размере 1 000 000 рублей при продаже квартиры, дома и земельного участка и в размере 250 000 рублей в случае продажи гаража? 

Правильно. Доход от продажи недвижимости можно уменьшить на вычет в 1 000 000 руб., а от продажи гаража (прочего имущества) на 250 000 руб.

2) Можно ли воспользоваться «обеими суммами» вычетов в одном налоговом периоде (что было бы логично, так как гараж находится на одном земельном участке с домом)? 

Можно и нужно. Эти вычеты являются самостоятельными и не связанными друг с другом. Они увязываются только с видом проданного имущество (надвижимость и все остальное).

3) Главное – как понимать и трактовать изложенное в п.п. 3 п.2 ст. 220 НК РФ, если объектов реализуемого имущества, находящегося в общей долевой собственности, сразу несколько в рамках одного налогового периода? Если в каждом из объектов реализуемого имущества по 50 %, и объект продаётся как единое целое, то налоговый вычет может быть «до 500 тысяч рублей» в случае квартиры, дома и земельного участка и «до 125 тысяч» в случае гаража, — так? Откуда берётся сумма в один миллион на каждый из объектов, если она «в целом» не более одного миллиона при продаже всех долей? 

Вычет 1 000 000 руб. это максимальная сумма вычета, которую можно получить при продаже любого количества недвижимости по любой стоимости в одном календарном году. Если имущество находится в долевой собственности, то общая сумма вычета (1 000 000 и 250 000) распределяется между всеми совладельцами пропорционально их долям. То в пропорции 50/50 между вами и сестрой поделяться:

  • доход от продажи имущества;
  • вычет на который вы имеете право.

В результате каждый из вас будет вправе уменьшить доход, облагаемый налогом, на вычет в размере:

  • 500 000 руб. — по недвижимости;
  • 125 000 руб. — по гаражу.

Логика такая. Вычет в 1 000 000 руб. предоставляется по тому объекту недвижимости, который вы продаете. Вы продаете, например, квартиру (в том числе и свою долю в ней). В ней у вас только 50%. Поэтому вычет уменьшается до 50% от его общей суммы.

Если вы продаете не квартиру, а долю в квартире (то есть будет заключен не один договор купли-продажи квартиры, а два договора купли-продажи долей в квартире), то вычет в 1 000 000 руб. будет предоставляться в отношении объекта — доли. То есть вы будете вправе получить вычет в 1 000 000 руб. без его распределения между вами и сестрой. Сестра также будет вправе получить вычет в этой сумме.

Но в вашем случае все это не важно. Объектов для продажи много. Даже с учетом распределения вычета между вами каждый из вас заявит вычет в его максимальной сумме. Например, вы заявите вычет:

  • по квартире 800 000 руб. (1 600 000 х 1/2)
  • по дому 200 000 руб.

Общая сумма вычета составит его максимальный размер 1 000 000 руб. (800 000 + 200 000). 

Для вас оптимальный вариант распределить сделку по годам. Например, в 2019 году продать дом, землю и гараж. В результате дохода, облагамого налогом, не будет ни у вас ни у сестры. Он будет уменьшен на вычет 1 000 000 руб. у каждого из вас:

  • 350 000 руб. — вычет по дому;
  • 650 000 руб. — вычет по земле;
  • 125 000 руб. — вычет по гаражу.

А в 2020 году продать квартиру по 2 разным договорам купли-продажи долей в ней. Тогда и по квартире платить налог не придеться, так как доход каждого из вас не превысит суммы вычета на который каждый имеет право (1 000 000 руб.).

4) Сумму договоров при продаже долей в имуществе будем делать исходя из кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент (1 600 000 рублей за квартиру, 700 000 рублей за дом, 1 300 000 рублей за землю и 160 000 рублей за гараж). Покупатель на дом с землёй и гаражом на указанных условиях уже есть (он не может воспользоваться вычетами), поэтому их продадим сразу по вступлении в наследство. Каким образом будет выгоднее оформить продажу дома, земельного участка и гаража, с учётом затрат на нотариальное заверение (4500 за договор + нотариальный тариф) в случае продаж именно долей? Надо ли будет в последнем случае оформлять друг другу согласие второго собственника на продажу доли в указанном имуществе?

В настоящее время договор купли-продажи (в том числе долей) не требует нотариального удостовероения. Раньше требовал. Но это правило отменили. Для продажи доли согласие другого собственника не нужно. Оно моглобы понадобиться, если вы бы состояли в браке. В вашем случае второй собственник имеет лишь право преимущественной покупки доли. И только …

5) Последний вопрос касается налога на имущество, не НДФЛ, но всё-таки задам его также здесь: будет ли выставлен нам с сестрой к уплате налог на имущество за владение указанными объектами с даты открытия завещания (принятия наследства) или с даты регистрации имущества на праве собственности на наше имя? Спасибо

Налог на имущество обязаны платить собственники недвижимости. Право собственности на унаследованное имущество возникает в день открытия наследства. Таковым считают день смерти наследодателя. Следовательно с момента смерти наследники становятся собственниками недвижимости обязанными платить налог. Дата фактического оформления собственности никакого значения не имеет. Но это теория. На практике данные о вашей собственности налоговики получают из Росреестра. А в Росреестр они попадают после государственной регистрации права собственности. Например, нотариусы, которые оформляют наследство, такие данные налоговикам не передают. Поэтому до момента регистрации права собственности в Росреестре налоговики не узнают о том, что у вас есть недвижимость. И требования об уплате налога высылать вам не будут. Но они могут их выслать наследодателю (то есть умершему). В это ситуации обязанность по уплате налога возлагается на наследников (в пределах стоимости унаследованного имущества). То есть как ни крути — кто то должен будет заплатить налог. Ведь в вашем случае недвижимость не считается безхозной. У нее есть собственник. Единственный случай когда налог можно избежать — это если наследодатель пользовался льготой по налогу. Тогда налоговики с него ничего требовать не будут. Не будут и с вас, так как они не знают, что вы собственник. Но, как вы поняли, это не очень правильно.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Комментарии