Имущественный вычет (покупка доли в другой квартире)
Добрый день.
В 2023 году продали квартиру за 4 млн.рублей, которая принадлежала мне и моей маме по 1/2 доле в собственности менее 5 лет. Была куплена за 1,5 млн. рублей.
В этом же году купили с женой долю в другой квартире за 2 млн.рублей на имя жены. Как я могу уменьшить налог от продажи своей доли применив имущественный вычет? Ранее не использовал вычет при покупке.
Имеет ли значение, что договор покупки новой квартиры оформлен на жену?
При расчете налога доход от продажи квартиры вы можете уменьшить на несколько сумм:
- на имущественный вычет для продавцов недвижимости или на расходы по покупке проданной квартиры (доли в ней), которые подтверждены документально;
- на имущественный вычет для покупателей жилой недвижимости.
Вам выгодней уменьшать доход на расходы по приобретению проданной доли. Дело в том, что вычет для продавцов равен 1 млн. руб. Если была продана квартира, которая находится в собственности нескольких человек, то этот вычет распределяется между собственниками пропорционально их долям. Проданная квартира находилась в собственности у вас и вашей мамы.
Поэтому каждый из вас вправе получить вычет для продавцов лишь в сумме:
1 000 000 руб. х 1/2 = 500 000 руб.
В тоже время расходы по покупке этой квартиры составили 1 500 000 руб. Поэтому каждый из вас вправе уменьшить свои доходы от продажи этой квартиры на:
1 500 000 руб. х 1/2 = 750 000 руб.
Кроме того, как покупатель жилой недвижимости вы вправе получить и второй вычет. Он равен расходам на покупку жилой квартиры, но не более 2 млн. рублей на одного покупателя. Вычет вы вправе получить как по старой квартире, которая уже продана, так и по второй новой квартире (или доли в ней).
Ваши расходы на покупку проданной квартире равны 750 000 руб. Затраты на покупку доли в новой квартире составят:
2 000 000 руб. х 1/2 = 1 000 000 руб.
Тот факт, что доля в новой квартире оформлена на жену никакого значения не имеет. По Семейному кодексу недвижимость, купленная в браке, поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них она оформлена и кто из них вносил деньги в ее оплату. Считается, что супруги несли равные расходы на ее приобретение.
В результате общая сумма вычета, на который вы имеете право составит:
750 000 (по проданной квартире) + 1 000 000 (по доли в новой квартире) = 1 750 000 руб.
Доход от продажи старой квартиры составляет:
4 000 000 руб. х 1/2 = 2 000 000 руб.
После его уменьшения на расходы и вычет он составит:
2 000 000 — 750 000 (расходы по покупке) — 1 750 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
В вашей ситуации расходы и вычеты превысили доход. Поэтому считается, что ваш доход равен нулю. Кроме того у вас остается недоиспользованная сумма вычета для покупателей. Из положенных вам 1 750 000 руб. вы израсходуете лишь 1 250 000 руб. Недоиспользованная сумма будет равна 500 000 руб.
Она будет уменьшать ваши другие доходы, облагаемые налогом (например, зарплату) или будет перенесена на следующий и последующие годы до ее полного использования.
Так как ваш доход, облагаемый налогом, равен нулю, то налог платить не надо. Но декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) нужно сдать в любом случае. К ней прилагают копии документов, которые подтверждают ваши расходы по покупке старой и приобретению доли в новой квартире.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
вы дважды уменьшаете доход от продажи на 750 000 руб.
а именно:
После его уменьшения на расходы и вычет он составит:
2 000 000 — 750 000 (расходы по покупке) — 1 750 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
я предполагал такой расчет для себя:
2 000 000 -750 000 (расходы по покупке) — 2 000 000 (вычет для покупателей, если жена откажется от вычета в пользу мужа)
Да. Я уменьшаю доход на одну и туже сумму дважды. И это абсолютно правильно. В первый раз — это расходы на покупку проданной доли. Во-второй раз — это имущественный вычет.
Ваш вариант тоже годится. Но для вас он не выгоден. Хоты бы по той причине, что вы не используете вычет по первой квартире. То есть по сути от него отказываетесь.
Одновременно «забирая» вычет у жены. Минфин полагает, что если она имеет право на вычет (1 млн.), но передает его вам, то свое право на вычет в этой сумме она использует.
Поэтому если она заявит вычет в будущем, то ей его предоставят лишь в сумме 1 млн. То есть той сумме, которая не была передана вам.
Я же предложил более оптимальный вариант. Хотя бы по тому, что от вычета по первой квартире вы не отказываетесь, а используете его в полном объеме.
Кроме того, вам не потребуется оформлять лишние бумаги (Соглашение о распределении вычета между совладельцами). Вы вправе заявить вычет по новой квартире в размере 1 млн. без каких либо соглашений.
вычет по первой квартире получала жена в размере 750 000руб. и за покупку дачи в размере 1 млн.. т.к. она работает официально, я нет.
Вы этого не написали. Тогда да. По первой квартире вычет получить уже не получится. Его использовала жена. Остается только по новой квартире.
Тут, конечно, могут быть проблемы. Дело в том, что жена уже использовала вычет в сумме 1 750 000 руб. То есть у нее осталась недоиспользованна сумма лишь в размере 250 000 руб. Именно ей она и вправе распорядится.
В тоже время она передает вас свое право на вычет в размере 1 000 000 руб.
Но это такие детали в которые, скорее всего, никто не будет вдаваться. Соответственно вы уменьшаете доходы на стоимость проданной квартиры (750 000) и на вычет по новой квартире (2 млн.).
Если будут проблемы — пишите нам.
Спасибо огромное за развернутый ответ и полученную информацию