Как оформить продажу дачи и бани, чтобы не платить НДФЛ

Все перечисленное вами имущество относят к недвижимости. Доход от продажи недвижимости определяют по особым правилам.

Первое — это минимальный срок владения. Доход от продажи недвижимости, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная недвижимость была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника.

В вашей ситуации вы владели в течение минимального срока только земельным участком. Поэтому доход от его продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

Остальные объекты находятся в вашей собственности меньше минимального срока. Тот факт, что по некоторым из них есть свидетельства от 2008 года (дача) не имеет никакого значения. Если вы документально ликвидировали старый объект и зарегистрировали новый, то срок владения начал отсчитываться заново.

В результате кроме земли у вас нет других объектов недвижимости, которыми вы владели 5 лет и больше. Поэтому доход от их продажи облагают налогом и его нужно декларировать.

При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену недвижимости, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Какая больше, с такой и рассчитают налог.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по приобретению проданной недвижимости, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. руб. по жилой недвижимости или 250 000 руб. по нежилой недвижимости.

Чтобы оптимизировать налоги вам необходимо продать землю по максимальной цене, а все остальное по минимальной. При этом не забывать, что доход от продажи недвижимости не должен быть меньше 70% от кадастра.

Вы можете заключить 3 разных договора купли-продажи: на землю, на дачу, на баню. В каждом прописать свою стоимость имущества. При этом в отношении дачи и бани установить продажную стоимость чуть выше 70% от кадастра.

Например, вы планируете получить от продажи всего комплекса недвижимости 4 500 000 руб. В этой ситуации установите продажную стоимость:

• дачи в размере 1 760 000 руб.;
• бани в размере 360 000 руб.

Оставшаяся сумма в размере 2 380 000 руб. (4 500 000 — 1 760 000 — 360 000) — это продажная стоимость земельного участка. Напомню, что доход от его продажи налогом не облагают и декларированию он не подлежит.

Далее вам нужно решить на какие суммы будет уменьшен доход от продажи дачи и бани: на вычет или на расходы. При этом по одному объекту вы вправе использовать вычет, а по другому расходы.

Из вашего вопроса не ясно как зарегистрирована дача: как жилой или как не жилой объект. По жилому ваш доход может быть уменьшен на вычет — 1 000 000 руб. Налог нужно заплатить с суммы дохода, которая превысит 1 млн. Кроме того, если этот дом по документам жилой, то по нему вы дополнительно можете получить имущественный налоговый вычет как покупатель жилой недвижимости. Этот вычет также уменьшить ваши доходы, облагаемые налогом. Но при условии, что раньше вы им не пользовались и у вас есть документы, которые подтверждают ваши расходы по строительству.

По нежилому объекту вычет составляет всего 250 000 руб. Соответственно налог платят с превышения этой суммы.

Баня — это точно нежилой объект. Но доход от ее продажи лучше уменьшить на оплаченные расходы, так как у вас есть документы по расходам.

Предположим, что дача — это жилой дом, а сумма расходов на строительство бани составила 250 000 руб. При этом права на имущественный вычет как покупатель жилья вы не имеете.

В этой ситуации ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 760 000 (доход по даче) — 1 000 000 (вычет по даче для продавцов) + 360 000 (доход по бане) — 250 000 (расходы по бане) = 870 000 руб.

С него причитается налог:
870 000 руб. х 13% = 113 100 руб.

Вам также необходимо сдать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). Ее подают в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации (прописки).

Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого года, следующего за годом продажи недвижимости. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.

Выводы. Продавайте имущество по 3 разным договорам купли-продажи. На каждый объект отдельный договор. В договорах нужно максимально увеличить продажную цену земли и максимально уменьшить продажную цену остальных объектов.

Добавим, что возможно у вас есть право на вычет для покупателей. Это нужно обсудить дополнительно. При необходимости пишите нам на почту.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».