Как правильно рассчитать и отразить в 3-НДФЛ нал.вычеты при переуступке одной квартиры и покупке другой квартиры по ДДУ
Добрый день!
Я покупала квартиру в новостройке за 4220 т.р. по ДДУ в апреле 2013 года. Дом строили долго, сдали в 2018 г., потом почти 9 месяцев устраняли недочеты по отделке. АПП еще не подписан. Сейчас я хочу продать эту квартиру за 5700 т.р. и вложить вырученные средства в другую квартиру (тоже новостройка, тоже по ДДУ, но дом сдадут только в 2020 г., стоить будет около 6000 т.р.). Покупатель моей квартиры ипотечник, ему нужно показать полную сумму (5700 т.р.) в договоре. Налоговый вычет за покупку первой квартиры не получала, т.к. еще не подписала АПП и не оформила собственность. Ранее его тоже не получала.
Подскажите как мне правильнее поступить в плане налоговых вычетов?
Получается, что у меня в собственности квартиры нет, но прибыль от продажи будет. Как лучше действовать в моей ситуации:
- Продать по переуступке без подписания АПП или подписать АПП, оформить собственность (чтобы получить право на вычет 2000 т.р. в этом налоговом периоде) и после этого продать?
- Новую квартиру по ДДУ буду покупать в этом же году, что и продаю имеющуюся, но собственность на нее смогу оформить только в конце 2020 г.
Много читала на эту тему, но к однозначному выводу прийти не смогла как правильнее с точки зрения минимализации налогов. И еще важный момент — сейчас не работаю официально. Скажется ли это как-то на вычетах?
А в вашем случае все достаточно однозначно.
Вы не учитываете тот факт, что право на вычет в отношении квартир приобретенных по ДДУ возникает после подписания акта приемки-передачи. То есть вне зависимости от того оформили вы право собственности на нее. В отличии от квартир на вторичке, где право на вычет возникает только после оформления собственности.
Таким образом вы сможете уменьшить доходы на вычет в том году в котором будет подписан акт. По новой квартире это будет не скоро. Поэтому он нужен по старой (первой) квартире. Если в том году в котором вы переуступите эту квартиру будет оформлен Акт, то вы получите право на вычет в сумме 2 000 000 руб.
Доход от переуступки будет уменьшен на 2 суммы одновременно:
— на расходы по ДДУ в отношении той квартиру, которую вы переуступаете;
— на имущественный вычет в отношении этой же квартиры. Тот факт, что она будет передана другому лицу значения не имеет.
В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 700 000 (сумма дохода) — 4 220 000 (расходы на приобретение этой квартиры по ДДУ) — 2 000 000 (имущественный вычет по этой квартире) = 0 руб.
Расходы и вычет превысили сумму дохода от переуступки. Поэтому он равен нулю. Нет дохода — нет налога. Кроме того, у вас остается сумма недоиспользованного вычета. Она составит:
2 000 000 — (5 700 000 — 4 220 000) = 520 000 руб.
Сумма недоиспользованного вычета будет уменьшать любые другие доходы, облагаемые налогом по ставке 13% (кроме дивидендов). Например, заработную плату. Если таких доходов нет, то она будет переносится на следующий и все последующие годы до их появления.
ТОт факт, что вы не работаете и у вас нет доходов в виде заработной платы никакого значения не имеет. Право на вычет не зависит от того есть у вас работа или нет. Тут важно есть у вас доходы, облагаемые налогом или нет. А они у вас есть (от переуступки). Вы вправе воспользоваться имущественным вычетом и их уменьшить.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».