Начисление налогов с продажи приватизированной квартиры с детскими долями
Объясните пожалуйста, как будет взыскиваться налог с продажи приватизированной квартиры (в собственности 1 год), стоимостью 8 млн, в которой доли распределены в пропорции 1/4 на 3 несовершеннолетних и 1 взрослого.
Квартира продаётся с целью улучшения жилищных условий, более того, на покупку новой квартиры стоимостью 10.5 млн берётся ещё и ипотека в 2.5 млн. Учитывая заботу государства о детях, их доли не могут быть проданы иначе как при одновременном выделении им равных долей в новом жилье. То есть доход, полученный от продажи недвижимости дети должны одномоментно потратить на приобретение новой недвижимости. Других вариантов нет, законодательно.
Вопрос — а где, собственно доход, и является ли это доходом юридически? Ведь дети обязаны обратить свой доход в расход, выделение им долей является вынужденным, нет возможности распорядиться средствами по собственному усмотрению, де-факто никакого дохода дети не получают а семья несёт дополнительные расходы на ипотеку. Так с чего здесь взыскивать налог, сумма которого приближается к 1 млн. рублей?
Фактически, государство увеличивает для нашей многодетной семьи стоимость улучшения жилищных условий на 1 млн р. Замечательная господдержка. Есть ли возможность донести эту точку зрения до суда и оспорить правомерность взыскания налога с продажи в данном конкретном случае?
Как видно из вашего вопроса продаваемая квартира была приватизирована. Следовательно никаких расходов по ее приобретению у вас нет. Если на момент продажи она будет находится в вашей собственности менее 3 лет, то у вас возникает доход, облагаемый налогом. Однако, если его уменьшить на вычеты, то дохода облагаемого налогом не будет. Не будет и обязанности платить налог.
Как посчитать доход
Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или продажную стоимость квартиры по договору — 8 млн.;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Исходя из этого и будет рассчитан налог. Причем сумма дохода будет распределена между всеми продавцами пропорционально их долям в собственности. Поэтому доход каждого продавца будет равен 1/4 от его общей суммы.
Если 8 млн. больше 70% от кадастровой стоимости квартиры, то доход каждого продавца будет равен:
8 000 000 руб. х 1/4 = 2 000 000 руб.
Как уменьшить доход при расчете налога
Доход от продажи (2 млн. на продавца) может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по приобретению проданной квартиры (так как она приватизирована, то таких расходов у вас нет);
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. руб.
Если квартира продается как единый объект (то есть по одному договору купли-продажи), то общая сумма вычета делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате каждый продавец получает право на этот вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.
Если квартира продается по долям (то есть по 4 договорам купли-продажи долей), то каждый продавец получает вычет в полной сумме без какого либо его распределения. То есть доход каждого продавца может быть уменьшен на 1 млн. руб.
Подробнее о том, как оформить продажу, чтобы получить вычет в максимальной сумме смотрите по ссылке.
Предположим, что вы продаете квартиру по одному договору. Тогда доход каждого продавца составит:
2 000 000 (доход) — 250 000 (вычет для продавцов) = 1 750 000 руб.
Вычет по новой квартире
Если продажа старой (приватизированной) и покупка новой квартиры пройдут в одном и том же году, то каждый покупатель получит право на второй вычет — для покупателей недвижимости. При условии, что ранее его вы никогда не получали. Сумма этого вычета будет равна расходам на покупку долей в новой квартире, но не более 2 000 000 руб. на одного покупателя.
Новая квартира стоит 10 500 000 руб. Следовательно расходы каждого покупателя (в том числе и детей) составят:
10 500 000 руб. х 1/4 = 2 625 000 руб.
Это больше максимальной суммы вычета. Поэтому они вправе его получить лишь в пределах максимальной суммы — 2 млн. В результате доход каждого продавца старой квартиры, облагаемый налогом, будет равен:
1 750 000 (доход после применения вычета для продавцов) — 2 000 000 (вычет для покупателей) = 0 руб.
Нет дохода — нет налога. Однако, декларацию должен сдать каждый продавец.
Как отчитаться перед налоговой инспекцией
Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры каждый продавец обязан предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по налогу. Обязанность по составлению и сдаче декларации за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей, опекунов, попечителей.
В декларации следует указать доход от продажи доли, вычеты для продавца и для покупателя. Исходя из вашей ситуации сумма налога к уплате по каждой декларации будет равна нулю. К каждой декларации следует приложить копию документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты новой квартиры. Подробнее о том, как составить и сдать декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».