Была продана квартира, у которой было 4 владельца (равные доли). Две доли были выделены детям (требование условий выдачи материнского капитала), две доли принадлежали родителям. Родительские доли были в собственности более 5-ти лет, детские — менее 3-х лет.
Договор купли-продажи составлялся один на весь объект сделки.
Налоговая требует уплаты налога по всему объекту договора, с предоставлением вычета в 1 000 000 руб. соразмерно долям, т. е. каждый из собственников получает вычет в размере 250 000 руб. При этом родители не должны платить налог (собственность более 5-ти лет), хотя зачем им вычет, если нет налога? Налогом должны облагаться доходы от продажи имущества, находящегося в собственности менее 5-ти лет.
Права ли налоговая инспекция, облагая налогом весь объект сделки, в котором половина находилась в собственности более 5-ти лет? Мы готовы заплатить налог за детей, но с предоставлением вычета только им, т.к. доходы с продажи имущества, находящегося в собственности менее 3-х лет получили только они.
Эта старая проблема. И налоговая отчасти права. Проблема в том, что Налоговый кодекс не предусматривает возможности распределения вычета в зависимости от того нужен он кому то или нет. В нем написано — распределяется пропорционально долям. И все. Никаких исключений. Поэтому с формальной точки зрения налоговики правы.
Родители платить налог не должны. Вне зависимости от суммы дохода, которую они получили. Доход, облагаемый налогом, возникает у детей. При этом данный доход они вправе уменьшить на вычет для продавцов недвижимости. Общая сумма вычета 1 млн. Так как продавцов 4, то этот вычет распределяется между ними пропорционально их долям. Например, если у всех равные доли (по 1/4), то каждый ребенок вправе получить вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.
То есть вычет будет поделен между всеми продавцами несмотря на то, что двум из них (родителям) он не нужен.
Вы изначально ошибочно оформили сделку. Если бы вы продали квартиру по 4 разным договорам купли-продажи долей в квартире, то КАЖДЫЙ из детей получили бы вычет в 1 000 000 руб. Другой вариант. Вы могли бы в договоре прописать порядок распределения дохода от продажи квартиры и указать, что на каждого ребенка приходится доход в 250 000 руб. В результате его доход был бы равен вычету.
Теперь остался только один вариант. Написать соглашение между всеми продавцами о распределении дохода. И в нем указать, что дети получают по 250 000 руб. каждый. Вы его подписываете за себя и за детей (как их законный представитель). И пишите расписки в получении денег в количестве 4 штук (2 от детей по 250 000 руб. каждая и остальное от себя). Желательно отдать эти расписки покупателю, а у себя оставить копии.
Далее вы будете говорить в налоговой, что согласно соглашению на каждого ребенка приходится доход 250 000 руб. Поэтому никто из них налог платить не должен.
Но здесь нужно учитывать еще одну норму — про минимальный доход от продажи. При продаже недвижимости или доли в ней доходом, облагаемым налогом, считают одну, но максимальную сумму:
Поэтому минимальный доход каждого ребенка, с которого будет рассчитан налог, определяют так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х Доля ребенка = Минимальный доход