Налог на доход с продажи квартиры (неотделимые улучшения)

Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Напомню, что минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная квартира была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника.

Так как квартира была вами куплена и единственным жильем не является, то применяется стандартный 5-ти летний срок владения. То есть продать квартиру без налога можно лишь после марта 2027 года.

Если она продается в мае 2026 года, то минимальный срок владения не прошел. Поэтому доход от ее продажи облагают налогом.

При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену квартиры, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Какая больше, с такой и рассчитают налог.

В вашем случае продажная цена по договору — 8 300 000 руб. При этом 70% от кадастра составит 18 200 000 руб. (26 000 000 х 70%). Исходя из наибольшей цифры и будет определяться ваш доход при расчете налога. Доход составит 18 200 000 руб.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 млн. руб.

Неотделимые улучшения не являются расходом на покупку квартиры. Они являются затратами на приобретение не квартиры, а определенного имущества, которое в этой квартире находится. При этом данное имущество вами не продается. В договоре на продажу прописана только квартира (без неотделимых улучшений). Поэтому доход от продажи квартиры вы сможете уменьшить только на расходы по покупке квартиры, подтвержденные документально. В вашей ситуации это 2 300 000 руб.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
18 200 000 — 2 300 000 = 15 900 000 руб.

С него причитается налог в размере:
312 000 руб. + (15 900 000 — 2 400 000) х 15% = 2 337 000 руб.

По итогам 2026 года до 30 апреля 2027 года вам необходимо сдать декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ). Ее подают в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации (прописки). Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого же года. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.

Таким образом, в результате изложенного вами порядка оформления сделок, вы получили сразу две проблемы:

• расчет налога не от продажной, а от кадастровой стоимости (в результате ваш доход увеличивается в два раза относительно продажной цены);
• невозможность учесть в составе расходов затраты на неотделимые улучшения.

Причем налоговой инспекции прекрасно известно, что продажа неотделимых улучшений это способ занизить действительную продажную цену квартиры (чего и сделал продавец продав эту квартиру вам). Поэтому к подобным расходам они относятся достаточно внимательно.

Что можно сделать сейчас?

Как вариант — отказаться от продажи дождавшись окончаний 5-ти летнего срока. После этого доход налогом облагаться не будет. Вне зависимости от продажной цены или кадастровой стоимости квартиры. Если продавать ее сейчас, то сумма налога будет очень большой.

Добавим, что возможно вы имеете право на имущественный налоговый вычет как покупатель недвижимости. Например, если раньше никогда им не пользовались или не до конца израсходовали его сумму. Этот вычет можно заявить по данной квартире. Тот факт, что она будет продана значения не имеет. Он поможет дополнительно снизить доход, облагаемый налогом, на 2 млн. рублей. В результате снизится и сумма налога, которую нужно платить.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».