Налог на доходы ФЛ (продажа квартиры)

Налог нужно платить, если на момент продажи квартира или доля в ней находилась в собственности продавца минимальный срок владения или больше. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях применяют сокращенный 3-х летний срок владения.

В вашем случае доля в квартире находилась в собственности мужа больше как 3-х, так и 5-ти лет (с 2011 года). То есть его доход от продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.

У вас и дочери доли находятся в собственности меньше 3-х лет. Поэтому доход, облагаемый налогом, возникает у вас с дочерью.

Как определяют доход

Вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную стоимость квартиры;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Вот какая сумма больше — из такой и будет рассчитан ваш доход. Его определяют по формуле:
Продажная цена квартиры (но не меньше 70% от кадастра) х Доля продавца = Доход, облагаемый налогом

Как уменьшают доход

При расчете налога вы вправе уменьшить свой доход на одну из двух сумм:

• или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.;
• или на расходы по покупке квартиры, которые подтверждены документально.

Если вы уменьшаете доход на вычет и квартира будет продана по одному договору купли-продажи квартиры (а не нескольким договорам купли-продажи долей в ней), то сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. В вашем случае, например, дочь получит право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.

На эту сумму она сможет уменьшить свой доход.

Если квартира продается по нескольким договорам купли-продажи долей (то есть каждый продавец продает свою долю отдельно по отдельному договору), то каждый продавец получает право на вычет в его полной сумме — 1 000 000 руб. Между продавцами вычет не распределяется.

Как рассчитать налог

Покажу порядок расчета налога на примере дочери. Предположим квартира продана по одному договору купли-продажи за 6 500 000 руб. Это больше, чем 70% от кадастра.

Доход дочери, облагаемый налогом, составит:
6 500 000 х 1/4 — 1 000 000 х 1/4 = 1 375 000 руб.

С него причитается налог в размере:
1 375 000 руб. х 13% = 178 750 руб.

Тот факт, что дочь несовершеннолетняя значения не имеет. Обязанность по декларированию дохода и уплате налога за несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей.

С вами ситуация сложнее. Вы владеете частью квартиры совместно с мужем. Поэтому вы можете заключить соглашение о распределении дохода от продажи квартиры между вами. Но при любом порядке такого распределения ваш минимальный доход будет исходя их 70% от кадастровой стоимости квартиры и размера вашей доли (1/8). Это минимум. Даже при условии, что по соглашению вам причитается 1 руб., а остальную сумму получит супруг.

То есть ваш минимальный доход, облагаемый налогом, составит:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/8 = Доход, облагаемый налогом

Он также может быть уменьшен или на вычет или на расходы, подтвержденные документами.

Как снизить налог

Самый простой вариант — перед продажей переоформить всю квартиру на мужа. Право собственности на квартиру отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер доли менялся значения не имеет. Первую долю муж получил в 2011 году. Если оставшиеся доли он получит в дар от вас, то будет считаться, что вся квартиры находится в его собственности с 2011 года (то есть больше 5-ти лет).

Поэтому доход от ее продажи налогом не облагается и декларированию не подлежит. То есть ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.

Другой вариант (посложней). Вам подарить свою долю мужу и оставить 2-х продавцов квартиры:

• мужа — 3/4;
• дочь — 1/4.

Заключить два разных договора купли-продажи долей в этой квартире. При этом стоимость доли дочери рассчитать так:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х 1/4 = Продажная стоимость доли дочери

Всю остальную сумму, которую вы планируете получить от продажи распределить в пользу мужа. Это будет стоимость его доли. Затем доход от продажи доли дочери уменьшить на вычет в 1 млн.

Налог нужно будет заплатить лишь с той суммы, которая превысит 1 млн. Если превышения не будет, то платить налог не нужно. Также не надо и подавать декларацию по нему.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».