Налог на продажу квартиры (четверо детей)

Прежде всего нужно определиться платить налог или нет. Причем отдельно по родителям (2 человека) и детям (4 человека).

Когда налог платить не надо

Согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса не нужно платить налог с продажи квартиры, если соблюдаются несколько условий одновременно. Коротко:

• квартира продается родителями у которых 2 и более детей;
• в том же году в котором продана квартиры или не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жилое помещение или доля в нем;
• общая стоимость нового купленного жилья или его кадастровая стоимость выше площади (кадастровой стоимости) проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн. руб.;
• у продавца и его детей нет в собственности другого жилого помещения.

Рекомендую посмотреть этот пункт более детально и решить подходите вы под него или нет. Если да, то доход от продажи квартиры налогом не облагают. Ни у вас ни у детей.

Если вы не подходите под этот пункт (то есть любой из перечисленных критериев не соблюдается), то имеет значение срок нахождения квартиру в собственности у каждого из продавцов.

В общем случае налог платить не нужно, если на момент продажи доли находились у продавцов в собственности 5 лет и больше. Но в отдельных случаях применяют более короткий 3-х летний срок. Например, если на момент продажи у продавцов нет в собственности другой жилой недвижимости. В этой ситуации доход от продажи долей налогом не облагают. Декларированию он не подлежит.

Допускаю, что это ваш случай. С момента покупки квартиры (2018 год) до момента ее продажи (2022 год) прошло 4 года. Поэтому родителям не нужно платить налог, если на момент продажи в их собственности нет другой жилой недвижимости или долей в ней. При этом обязанность по уплате налога появляется у детей, так как срок собственности на их доли составит меньше 3-х лет.

Когда нужно платить налог и как посчитать его сумму

Предположим, что все вышеперечисленное к вам не применимо. То есть у каждого продавца возникает доход, облагаемый налогом (в том числе и у родителей). Тогда вам нужно:

• рассчитать сумму дохода каждого продавца;
• уменьшить доход на все полагающиеся суммы;
• определить доход, облагаемый налогом и посчитать его сумму.

Вашим доходом будут считать одну, но наибольшую сумму:

• или продажную стоимость квартиры по договору купли-продажи (3 560 000);
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Этот доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. Предположим, что доли распределились так:

• мать — 31,80%;
• отец — 31,80%;
• каждый из 4 детей по 9,10%.

Соответственно, доход будет распределен так:

• мать — 1 132 000 руб.;
• отец — 1 132 000 руб.;
• каждый из 4 детей по 324 000 руб.%.

У родителей доход от продажи квартиры может быть уменьшен на расходы по ее покупке, которые подтверждены документально. Сумма расходов составила 2 400 000 руб. Значит на каждого родителя приходятся расходы в размере:
2 400 000 руб. : 2 чел. = 1 200 000 руб.

Доход каждого родителя, облагаемый налогом, будет равен:
1 132 000 — 1 200 000 = 0 руб.

То есть дохода, облагаемого налогом, не возникает. Налог платить не надо.

Добавлю, что родители, как покупатели недвижимости вправе претендовать еще на один вычет — для покупателей в отношении проданной квартиры. Но при условии, что раньше его они не использовали. Сумма этого вычета для каждого из них составит 1 200 000 руб. (2 400 000 : 2 чел.). Он дополнительно уменьшает доходы, облагаемые налогом.

При расчете налога доход каждого ребенка может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 млн. При продаже квартиры, которая находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. То есть на каждого ребенка приходится вычет в размере:
1 000 000 руб. х 9,10% = 91 010 руб.

Доход каждого ребенка, облагаемый налогом, составит:
324 000 — 91 010 = 232 990 руб.

С дохода каждого ребенка нужно заплатить налог в размере:
232 990 х 13% = 30 289 руб.

То есть за детей нужно заплатить налог в сумме:
30 289 руб. х 4 чел. = 121 156 руб.

Добавлю, что если квартира будет продана по долям (не по одному договору купли-продажи квартиры, а по нескольким договорам купли-продажи долей), то вычет в размере 1 млн. не будет распределяться между всеми продавцами. То есть каждый из них получит право на вычет в полной сумме без его распределения между ними. В такой ситуации доход детей окажется меньше этого вычета. Поэтому платить налог не придется и им то же.

Если в том же году в котором продана квартира вы купите новую и в качестве покупателей будут выступать в том числе и дети, они получат право на дополнительный вычет — для покупателей. Он уменьшит их доход дополнительно.

Обязанность по уплате налога и декларированию доходов несовершеннолетних детей возлагается на их законных представителей — родителей.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».