Налог на продажу квартиры (военная ипотека)
Добрый день!
В браке была приобретена квартира стоимостью 6,5 млн, из которых 2,9 млн за счет военной ипотеки. Затем участник военной ипотеки был уволен по состоянию здоровья, и ипотека была погашена государством. После развода по суду квартира была поделена в долях 60% бывшему военнослужащему, 40% — супруге.
В дальнейшем военнослужащим была оформлена дарственная на отца. Как будет рассчитываться налог на продажу данной квартиры, если она в собственности у обоих нынешних владельцев менее 5 и 3 лет, и при наличии другой собственности у каждого?
Исходя из вашего вопроса продавцом квартиры выступает отец военнослужащего — 60% (получил собственность по дарению) и бывшая супруга военнослужащего 40% (получила собственность по суду). Если квартира находилась в собственности продавцов менее 5 лет, то у них возникает доход, облагаемый налогом.
Как определить доход от продажи
Если квартира приобретена в собственность до 2016 года, то вашим доходом от продажи квартиры будут считать одну, но наибольшую сумму:
- или ее продажную стоимость, установленную в договоре купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Если квартира получена в собственность до 2016 года, то в качестве дохода учитывается исключительно продажная цена этой квартиры.
Соответственно доход, облагаемый налогом возникает у отца и бывшей супруги. Доход от продажи квартиры будет распределен между ними пропорционально их долям в собственности (если договором купли-продажи или соглашением между ними не установлен другой порядок распределения).
Как уменьшить доход при расчете налога
При расчете налога доход продавцов может быть уменьшен на имущественный налоговый вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб. Если квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры, то этот вычет делиться между продавцами пропорционально их долям. Если квартира продается по 2 договорам купили-продажи долей, то каждый продавец получает право на этот вычет в его полной сумме — 1 000 000 руб. без такого распределения.
Особенность расчета налога у отца
Отец получил долю в квартире по договору дарения от сына. Поэтому он вправе выбрать на какую сумму уменьшить свой доход. У него 2 варианта:
- или на вычет (см. выше);
- или на расходы по приобретению этой квартиры сыном, которые подтверждены документально.
Расходом будут считать полную покупную стоимость квартиры — 6 500 000 руб. Тот факт, что часть квартиры оплачена за счет кредита банка значения не имеет. Так как он продает не всю квартиру, а только ее часть, то он вправе уменьшить свои доходы на сумму в размере:
6 500 000 (полная стоимость квартиры) х 60% = 3 900 000 руб.
В результате его доход, облагаемый налогом, составит:
Продажная цена квартиры (но не менее 70% от кадастра) х 60% — 3 900 000 (расходы сына на покупку квартиры) = Доход, облагаемый налогом
С него нужно заплатить налог — 13%. Если дохода не будет, то платить налог не нужно. Но декларацию по налогу следует сдать в инспекцию в любом случае.
Особенность расчета налога у бывшей супруги
Имущество, приобретенное в браке, поступает в совместную стоимость супругов. Вне зависимости от того на кого из них оно оформлено и кто из них вносил деньги в его оплату. Считается, что супруги несли равные расходы по его приобретению. Супруга также вправе выбрать на какую сумму уменьшать доход от продажи:
- или имущественный вычет для продавцов недвижимости (см. выше);
- или 50% от расходов на покупку проданной квартиры, которые подтверждены документально.
В ее случае выгодней уменьшать доходы на расходы. В результате ее доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
Продажная цена квартиры (но не менее 70% от кадастра) х 40% — 6 500 000 х 50% = Доход, облагаемый налогом
С него также нужно заплатить налог — 13%. Как и в случае с отцом если дохода не будет, то платить налог не нужно. Но декларацию по налогу следует в инспекцию предоставить.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».