Налог на землю, если сделали межевание

Доход от продажи земельного участка, который находился в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.

Напомню, что минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданный участок был приватизирована, получен по наследству или в дар от близкого родственника. Если земля была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом.

При межевании один участок делиться на два. При этом право собственности на первый участок утрачивается и возникает в отношении двух новых. То есть по сути начинает отсчитываться заново с момента регистрации новых участков в государственном реестре прав на недвижимость.

При расчете налога вашим доходом будут считать одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену участка, которая прописана в договоре купли-продажи;
• или 70% от его кадастровой стоимости.

При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):

• или на расходы по покупке проданного участка, которые подтверждены документально;
• или на имущественный налоговый вычет для продавцов земельный участков — 1 млн. руб.

Ваши расходы на приобретение этого участка, подтвержденные документально, составят:
2 500 000 руб. : 2 = 1 250 000 руб.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 500 000 (но не ниже 70% от кадастра) — 1 250 000 = 250 000 руб.

С него причитается налог в размере:
250 000 руб. х 13% = 32 500 руб.

Основная проблема в том, что вы продаете именно участок. Однако вы оплатили не только его, но и «дом под снос». Так как этот дом не является предметом договора купли-продажи размежеванного участка, то расходы на покупку дома учтены не будут.

Поэтому в договоре купли-продажи вы можете указать, что вы продаете не только участок, но и этот дом, который на нем находится (если это так). В такой ситуации ваши расходы увеличатся. Они будут складываться не только из стоимости самого участка, но и из стоимость дома, который также будет продаваться.

В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет посчитан так:
1 500 000 (но не ниже 70% от кадастра) (это стоимость не только участка, но и дома) — 1 250 000 (расходы на покупку участка) — 500 000 (расходы на покупку дома) = 0 руб.

В этой ситуации доходы меньше расходов. Поэтому дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога.

Но учитывайте, что в такой ситуации правило об определении минимальной цены (не меньше 70% от кадастра)  будет касаться не только земли, но и дома. Вполне возможно, что у него высокая кадастровая стоимость. Это нужно выяснить до момента его продажи.

Выводы. Чтобы снизить налоговые платежи вам нужно продавать не только землю, но и «дом под снос». Для этого в договоре нужно разделить стоимость участка и дома, чтобы в сумме получилось 1 500 000 руб. Например, земля 1 200 000 и 300 000 дом. При этом данная стоимость не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости КАЖДОГО продаваемого объекта.

В этой ситуации ваш доход будет посчитан так:
1 200 000 (цена участка, но не ниже 70% от кадастра) + 300 000 (цена дома, но не ниже 70% от кадастра) — 1 250 000 (расходы на покупку участка) — 500 000 (расходы на покупку дома) = 0 руб.

В данной ситуации налог платить не придется. Декларацию по налогу на доходы физических лиц (форму 3-НДФЛ) следует сдать в любом случае. Ее подают в налоговую инспекцию по месту вашей постоянной регистрации (прописки). Это делают не позднее 30 апреля года, который следует за годом продажи квартиры. Если декларацию не сдать вас могут оштрафовать. Минимальный штраф — 1000 руб.

Налог по декларации платят не позднее 15 июля этого же года. При несвоевременной оплате налога инспекция начисляет пени.

В заключение добавлю, что если купленный дом в документах обозначен как жилой, то, возможно (!) вы имеете право по нему получить имущественный налоговый вычет как покупатель жилой недвижимости. Если раньше вы таким вычетом не пользовались или не до конца использовали его сумму. Этот вычет дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом. Тот факт, что дом предназначен под снос значения не имеет. Важно, чтобы в документах он был обозначен как жилой.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».