Налог от продажи квартиры полученной в проблемном долгострое
Добрый день.
В 2019 году нами был заключен договор долевого участия в строительстве (ДДУ) жилого дома и нами была оплачена полностью стоимость будущей 5-ти комнатной квартиры (128 кв.м) в сумме 7 150 000 руб. Документы подтверждающие оплату имеются.
В договоре были указаны три собственника: муж, я и сын. Каждому были распределены доли. Дом оказался проблемным долгостроем и был сдан в эксплуатацию только в феврале 2025 года. В мае 2025 года нами получены три права собственности.
За это время много чего изменилось…и нам такая большая квартира уже не нужна. Хотим ее продать за 8 000 000 руб.
Придется ли нам платить налог от ее продажи? Ведь реально она у нас в «собственности» уже 6 лет. А по документам — всего лишь несколько месяцев. Защищает ли как-то Государство таких как мы пострадавших от неблагонадежных застройщиков?
Если все-таки мы должны заплатить налог при продажи этой квартиры, тогда подскажите, пожалуйста, как нам лучше поступить, чтобы хотя бы уменьшить его? А может быть все-таки есть возможность вообще избежать этого налога?
Заранее спасибо за ответ.
Налог не нужно платить, если на момент продажи квартира находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше.
В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях 3 года. Например, если проданная квартира является единственным жильем продавца.
Право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. И возникает только после такой регистрации. То есть тот факт, что ДДУ вы оплатили 6 лет назад никакого значения не имеет. Также не важна дата фактического получения квартиры по Акту приемки-передачи.
Важна лишь дата регистрации собственности в государственном реестре прав. Именно с этой даты начинает отсчитываться срок владения.
На момент продажи квартира будет находится в вашей собственности меньше минимального срока владения. Поэтому у вас возникает доход, облагаемый налогом.
Доход равен одной, но максимальной сумме:
- или продажной цене квартиры по договору купли-продажи;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Этот доход распределяется между вами пропорционально вашим долям.
При расчете налога это доход может быть уменьшен на расходы по приобретению проданной квартиры, которые подтверждены документально. Эти расходы также распределяются между вами.
Кроме того, по этой квартире каждый из вас вправе заявить имущественный налоговый вычет как покупатель жилья. На него вы вправе рассчитывать при условии, что ранее его не получали.
Этот вычет равен расходам на приобретение доли в проданной квартире. Но закон ограничивает его максимальную сумму. Она не может превышать 2 млн. на одного покупателя.
Расходы каждого из вас на приобретение доли равны:
7 150 000 руб. х 1/3 = 2 383 333 руб.
Это больше максимального размера вычета. Поэтому каждый из вас его получит только в пределах максимума — 2 млн.
Итак доход каждого из вас от продажи квартиры будет равен:
8 000 000 х 1/3 (доход) — 7 150 000 х 1/3 (расходы) = 283 334 руб.
После его уменьшения на вычет он составит:
283 334 — 2 000 000 = 0 руб.
То есть дохода, облагаемого налогом, нет. Нет дохода — нет налога.
Однако декларацию по налогу (форму 3-НДФЛ) вы обязаны сдать в любом случае. Это делают не позднее 30 апреля того года, который следует за годом продажи квартиры. О том как должна быть оформлена и предоставлена декларация 3 НДФЛ смотрите по ссылке.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
А раньше право собственности по ДДУ считается не с момента полной оплаты ДДУ?
Нет. Право собственности на недвижимость возникает только после его государственной регистрации. До этого момента вы вправе пользоваться квартирой, но ее собственником не являетесь.
Из этого порядка есть исключения. Например, право собственности на унаследованную квартиру возникает в день смерти наследодателя. Дата гос. регистрации значения не имеет.
Но к квартирам, полученным по договорам долевого участия в строительстве эти исключения никакого отношения не имеют.
А вот право на налоговый вычет по ДДУ возникает после оплаты договора и получения квартиры по Акту приемки-передачи. Дата регистрация собственности здесь также не важна.