Здравствуйте! Прошу помочь в решении вопроса.
В продаваемой квартире трое собственников, которые стали владельцами долей в разное время по основаниям : наследство, дарение, наследство.
Две наследственные доли со сроком владения более 5 лет на момент продажи. Дарственной доле на момент продажи чуть больше года и ее стоимость, а соответственно, доход с продажи составят сумму меньше миллиона.
Продажа квартиры будет проходить в рамках одного договора купли-продажи, в котором указаны в качестве продавцов все три собственника. Собственность оформлена в равных долях.
Будет ли начислен налог на дарственную долю, если доход с ее продажи составит менее 1 млн рублей? Если да, то с какой суммы он будет исчисляться? Спасибо!
Налогом не облагают доход от продажи недвижимого имущества (или доли в нем), которое находилось в собственности продавца минимальный срок владения и больше. По общему правилу этот срок составляет 5 лет. В отдельных случаях применяют сокращенный 3-х летний срок владения.
В вашей ситуации доля находилась в собственности более минимального срока владения, только у двух продавцов, которые получили ее в наследство. Поэтому доход от продажи их долей налогом облагаться не будет. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Им не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему.
Доход, облагаемый налогом, будет возникать только у третьего собственника, получившего долю в дар. Эта доля находится в его собственности менее минимального срока владения.
Его доходом будут считать одну, но максимальную сумму:
Какая сумма больше, та и является его доходом.
При расчете налога он вправе этот доход уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):
Если он будет использовать вычет, то его сумма составляет 1 млн. рублей. Однако, при продаже квартиры, которая находится в долевой собственности по одному договору купли-продажи, общая сумма этого вычета подлежит распределению между всеми продавцами пропорционально их долям.
Нужен этот вычет другим продавцам или нет, не важно. Он в любом случае распределяется между всеми.
Поэтому сумма вычета по третьему продавцу будет рассчитана так:
1 000 000 руб. х Доля третьего продавца = Сумма вычета для третьего продавца
Если его доход равен или меньше суммы вычета, то ему не нужно ни платить налог, ни подавать декларацию по нему. Если больше, то нужно.
Поэтому тот факт, что его доход не превышает 1 млн. никакого значения не имеет. Важно понимать превышает он сумму вычета, рассчитанную по формуле выше, или нет. Только это имеет значение.
К сожалению в своем вопросе вы не указали ни одной цифры. Не ясно как распределены доли между продавцами, какова продажная и кадастровая стоимость квартиры. Поэтому рассчитаем налог на абстрактном примере.
Пример
Продается квартира у которой 3 собственника по 1/3 доли у каждого. Продажная цена квартиры 2 900 000 руб. Ее кадастровая стоимость — 1 800 000 руб. По условиям договора купли-продажи доход от продажи квартиры распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Две доли в квартире принадлежат продавцам больше минимального срока владения, третья доля — меньше.
Доход, облагаемый налогом, возникает только у третьего продавца. Он будет его уменьшать на вычет для продавцов недвижимости.
Доход, рассчитанный по условиям договора будет равен:
2 900 000 руб. х 1/3 = 966 666.66 руб.
Доход, рассчитанный по кадастровой стоимости, будет равен:
1 800 000 руб. х 70% х 1/3 = 420 000 руб.
Доход по договору больше. Следовательно исходя из него и будет рассчитан налог.
Сумма вычета, на которую имеет право третий продавец, составит:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.
Его доход, облагаемый налогом на доходы будет равен:
966 666,66 — 333 333,33 = 633 333,33
По итогам года, в котором продана квартира, ему нужно заплатить налог в размере:
633 333,33 руб. х 13% = 82 333 руб.
Кроме того, он обязан задекларировать свой доход. То есть сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ). Это делают не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры. Налог по декларации платят до 15 июля этого же года.
То есть несмотря на то, что доход третьего продавца меньше 1 млн. ему нужно и платить налог и отчитываться перед инспекцией.
Чтобы минимизировать платежи по налогу вам нужно или продавать квартиру по 3 договорам купли-продажи долей в ней или распределить доход не пропорционально долям. То есть прописать в договоре, что третий продавец получает минимальный доход от продажи в сумме примерно равной размеру вычета на которую он имеет право.
Однако, при любых условиях его доход не может быть меньше той суммы, которая рассчитана от кадастровой стоимости (см. формулу выше). Оптимальный вариант рассчитать его доход в размере чуть больше кадастра и эту сумму прописать в договоре как доход, распределяемый в пользу третьего продавца.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».