Налог при продаже и покупки жилья одновременно
Здравствуйте, помогите рассчитать налог. Квартира была куплена в 1998 году, 3 собственника по 1/3 доли (я, мама и брат) .
Месяц назад мы получили новое жилье от администрации города, взамен старого по программе переселения из-за аварийного жилья. Кадастровая цена в договоре 1 700 000 руб. Планируем продать новое жилье и сразу купить другое.
Примерно суммы — продать за 3600000 руб. и купить за 2800000 руб.
Брат в прошлом году получал налоговый вычет, за другое свое жилье, купленное в ипотеку, 65 тыс . Остаток, примерно 70 тыс ожидает весной.
Какую сумму налога нам в итоге выплачивать? Заранее спасибо за ответ.
В данной ситуации у вас возникает доход, облагаемый налогом. В вашем случае доход составит 3 600 000 руб. или 1 200 000 руб. на каждого продавца (3 600 000 : 3 чел.).
Если продажа и покупка произойдут в одном и том же году, то при расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на несколько налоговых вычетов одновременно:
- на налоговый вычет для продавцов недвижимости;
- на налоговый вычет для покупателей недвижимости.
Расскажу об этом подробнее.
Вычет для продавцов
Общая сумма вычета для продавцов недвижимости составляет 1 000 000 руб. Конкретная сумма вычета для каждого из продавцов зависит от оформления продажи. Есть два варианта:
- первый — квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи;
- второй — квартира продается по долям по трем договорам купли-продажи долей в ней.
В первом случае общая сумма вычета (1 млн.) делится между всеми продавцами пропорционально их долям. В результате каждый из них получает право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/3 = 333 333,33 руб.
Во-втором случае каждый продавец получает право на вычет в полной сумме без его распределения между всеми продавцами. То есть доход каждого уменьшается на 1 000 000 руб.
Вычет для покупателей
Купив квартиру вы получаете право на второй вычет — для покупателей. Сумма этого вычета будет равна расходам на покупку соответствующей доли, но не более 2 000 000 руб. на одного покупателя.
Если квартира куплена за 2 800 000 руб., то на каждого покупателя приходится вычет в размере:
2 800 000 руб. : 3 чел. = 933 333,33 руб.
Если ваш брат уже пользовался вычетом, то для него сумма будет меньше. Конкретный размер можно будет сказать, если известно в каком году он получил вычет и какую сумму уже использовал. Без этих данных определить ео сумму вычета по этой квартире нельзя.
Расчет дохода от продажи и налога
Предположим, что три человека продали квартиру за 3 600 000 руб. и, одновременно, купили квартиру за 2 800 000 руб. Квартира продана по одному договору купли-продажи. В этой ситуации на каждого продавца (и покупателя) приходится доход, облагаемый налогом, в размере:
3 600 000 руб. : 3 чел. — 333 333,33 (вычет для продавца) — 933 333,33 (вычет для покупателя) = 0 руб.
В данной ситуации сумма вычетов больше, чем доход от продажи. Поэтому доход, облагаемый налогом, будет равен нулю. Нет дохода — нет налога. То есть платить налог не нужно.
В данной ситуации продавцы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форму 3-НДФЛ) в которой должен быть отражен доход от продажи (1,2 млн.) и каждый из вычетов. К декларации прилагают документы, которые подтверждают покупку и оплату новой квартиры.
Подчеркну, что вышесказанное не относится к брату. У него будет другой расчет. Вероятно сумма вычета, связанного с покупкой квартиры, для него будет меньше. Конкретную сумму посчитать не могу по причинам, изложенным выше.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Спасибо большое)