Налог при продаже квартиры, если ее стоимость завышена
Квартира в собственности менее 3 лет. В договоре на продажу цена 15 500 тыс. руб. Реально от покупателя получено 12 000 тыс. руб. Цена была завышена в интересах покупателя.
Была устная договоренность, что сумму налога перечислит покупатель. Однако он платить налог не хочет. Можно ли рассчитать налог с реально полученной суммы? Или нужно подавать на покупателя в суд на 3 500 тыс. руб.?
Действительно иногда покупатели просят увеличить продажную стоимость квартиры в договоре. При этом реально они отдают сумму меньшую, чем в нем указано.
Обычно это им необходимо, чтобы, например, получить сумму ипотечного кредита в банке больше, чем банк бы предоставил при реальном отражении стоимости жилья.
В такой ситуации сложности появляются у продавца. Действительно налоговая инспекция будет требовать уплаты налога с той суммы дохода, которая прописана в договоре, а не получена вами по факту.
Однако, с точки зрения законодательства, это неверно.
Налог на доходы считается кассовым методом. Это означает, что налогом облагают тот доход, который фактически получен вами. Из этого правила есть исключение. Доход от продажи недвижимости считают исходя из одной, но максимальной суммы:
или цены квартиры по договору купли-продажи;
или 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая больше, та и является вашим доходом. То есть доход с которого считают налог не может быть меньше 70% от кадастра.
Если цена по договору больше, то она является вашим доходом. Но обязанность по уплате налога возникает при условии, что вы фактически получили эту сумму на руки и выдали покупателю расписку в ее получении. То есть в данной ситуации нужен факт получения вами дохода в той или иной сумме.
Вы получили денег меньше, чем установлено договором. Расписка выдана на меньшую сумму. В этой ситуации вы должны задекларировать доход в размере полученной суммы (но не менее 70% от кадастра) и рассчитать налог с нее.
Налоговая пришлет вам требование о предоставлении пояснений. Они спросят почему ваш доход расходится с договорной стоимостью квартиры. Вы письменно ответите, что расхождение связано с тем, что покупатель полностью не расплатился.
Оптимальный вариант подать в суд на покупателя на разницу между договорной ценой и фактически полученной суммой. Выиграете вы суд или нет, не важно. В любом случае это послужит дополнительным доказательством того факта, что деньги в полной сумме вами получены не были. Поэтому никаких оснований платить налог с неполученного дохода у вас нет.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».