Налог при продаже квартиры в ипотеке. Можно ли уменьшить доход на проценты?
Здравствуйте! Купил квартиру в ипотеку. Её стоимость на момент покупки была 2.2млн. Продавать я её собрался за 2.7 млн. Был первоначальный взнос (500 тысяч), были ежемесячные платежи (задолженность + проценты), было частичное досрочное погашение в 300 тысяч, и будет еще последний платёж (1.2 млн) со средств, полученных от покупателя.
Вопрос в следующем: могу ли я уменьшить налог на те платежи, которые я вносил за ипотеку? Могу ли я уменьшить налог на те 500 тысяч, которые я потратил изначально? Условно говоря, что считать в данном случае налогооблагаемой суммой — цена продажи минус вся ипотека?
Заранее огромное спасибо.
Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
Минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная квартира была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника. Еще один случай она является единственным жильем продавца. То есть на момент продажи у него нет в собственности другого жилья или доли в нем.
Если квартира была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом.
При расчете налога этот доход вы вправе уменьшить на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости — 1 млн. руб.
В вашем случае выгодней уменьшать на расходы. Их сумма очевидно больше.
Вашими расходами является полная покупная цена данной квартиры. Вне зависимости от того за счет какого источника она оплачена (ипотеки или собственных средств). Например, квартира стоит 2 200 000 руб. Из них за счет собственных средств оплачено 500 000 руб. За счет ипотеки оставшаяся сумма — 1 700 000 руб. (2 200 000 — 500 000).
В этой ситуации вашими расходами, которые уменьшат доход от продажи квартиры при расчете налога, является общая стоимость квартиры по договору купли-продажи — 2 200 000 руб.
Тот факт, что большая стоимость квартиры оплачивалась за счет средств банка (ипотечного кредита), никакого значения не имеет.
Кроме того, вашими расходами считают и проценты по ипотеке, которые вы перечислили банку. Они увеличивают сумму расходов на покупку квартиры. В расчет берут ту сумму процентов, которую вы заплатили с момента получения кредита, до момента продажи квартиры.
В результате ваш доход по этой сделке, облагаемый налогом, будет рассчитан по формуле:
Доход от продажи — Полная продажная стоимость квартиры — Сумма процентов по ипотеке = Доход, облагаемый налогом