Налог с продажи доли детей (выделение долей)
Добрый вечер!
В 2017 году приобрела 3-х комнатную квартиру 70 кв. м стоимостью 2 490 000 руб. (в том числе 700 000 руб. ипотека). В 2018 году часть ипотеки погасила материнским капиталом (392 194 руб.). В июне 2023 погасила ипотеку полностью и выделила детям доли по 1/19.
В сентябре 2023 продали квартиру за 5 400 000 руб. Также в сентябре 2023 года купили 2-х комн. квартиру 59 кв. м. за 5 239 000 руб. Выделила долю одному ребенку 1/7 доли, второму на момент покупки уже 23 года.
Из налоговой пришло письмо об уплате НДФЛ детям. Правильно ли я посчитала налог:
- продажа квартиры — 5 400 000 руб.;
- доход 1/19 = 284 210 руб.;
- расход с покупки квартиры 2 490 000/19 = 131 052 руб.;
- уплаченные проценты по ипотеке за весь период 167103/19= 8795 руб.;
Итого за каждого ребенка налог:
284210 — 131052 — 8795 = 144363 х 13% = 18767 руб.
За двоих — 37534 руб.
Благодарю за ответ.
Вероятней всего не правильно. Все зависит от того, что вы подразумеваете под словом «выделила» доли. Остановимся на этом подробнее.
Налогом на доходы облагают доходы от продажи недвижимости (или доли в ней), которая находилась в собственности продавца меньше минимального срока. В общем случае такой срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях он составляет 3 года (например, если проданная недвижимость была получена по наследству).
В вашем случае доля в квартире находилась в собственности детей меньше как 3-х, так и 5-ти лет. Поэтому у них возникает доход, облагаемый налогом. Сумма дохода равна одной, но максимальной величине:
- или доходу рассчитанному исходя из продажной цены квартиры по договору. В вашем случае это 284 211 руб. (5 400 000 руб. х 1/19);
- или доходу рассчитанному исходя из 70% от кадастровой стоимости квартиры.
Вероятно доход от продажной цены больше, чем от кадастра. Поэтому доход каждого ребенка, владельца 1/19 доли, будет действительно равен 284 211 руб.
При расчете налога этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по выбору продавца):
- или на расходы по приобретению проданной доли, которые подтверждены документально;
- или на имущественный налоговый вычет для продавцов жилой недвижимости.
Вы уменьшаете их доход на расходы. Но доля в квартире детьми не покупалась. Они не несли никаких расходов по ее покупке. Судя по вашему вопросу доля была им «выделена». То есть передана безвозмездно. Поэтому их расходы по приобретению этой доли равны 0 руб.
Вы могли бы уменьшить доход на расходы, но при условии, что в договоре на покупку квартиры они были бы прописаны в качестве покупателей 1/19 доли в ней. Но это не так. Они в договоре, скорее всего, вообще отсутствуют. Поэтому расходов на приобретение доли у них нет. Все эти расходы оплачивали не дети, а их родители (другие и самостоятельные налогоплательщики). Это же касается и процентов по ипотеке. В ипотечном договоре дети не упоминаются, в качестве покупателей квартиры не фигурируют, проценты по ипотеке не платят.
Поэтому уменьшить доход на расходы нельзя. У вас остается только один вариант — вычет для продавцов недвижимости.
Общая сумма этого вычета равна 1 млн. руб. Однако, если квартира продается по одному договору купли-продажи квартиры (а не нескольким договорам купли-продажи долей в ней), общая сумма вычета распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Поэтому каждый ребенок получает право на вычет в размере:
1 000 000 руб. х 1/19 = 52 632 руб.
В результате доход каждого ребенка, облагаемый налогом, будет равен:
284 211 — 52 632 = 231 579 руб.
С него каждый ребенок должен заплатить налог в размере:
231 579 руб. х 13% = 30 105 руб.
Сумма налога за двоих детей составит:
30 105 руб. х 2 чел. = 60 210 руб.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».