Налог с продажи доли в квартире в общей долевой собственности (3 собственника: 1/2, и по 1/4)
Здравствуйте! Ситуация такая, 1-й собственник-владеет квартирой в 1/2 доли с 2010 г (более 5 лет). 2-ой и 3-ий собственники получили оставшуюся 1/2 долю по наследству в 2023 г (дата смерти 04.07.2022), те каждый по 1/4 доли (срок владения менее 3 лет).
В марте 2024 года продали квартиру по муниципальному контракту в муниципальную собственность Администрации-сумма контракта (продажи квартиры) составила 1 573 000 руб. (в контракте указана общая стоимость квартиры, доли по суммам не распределены, т.е. не отражено как доход распределяется между совладельцами).
Для того, чтобы продать квартиру в муниц. собственность, посредством участия в процедуре закупки(торгов) в рамках ФЗ-44 собственники заключили Агентский договор с неким ИП (далее-Агент), который от имени собственников (на основании нотариальной доверенности) за определенную плату принимал участие в процедуре продажи квартиры в муниц. собственность Администрации.
Согласно условий муниц. контракта вся сумма от продажи квартиры перечислена на счет Агента, который в свою очередь далее, перечислит на счета собственников в соответствии с суммами указанными в Агентском договоре. Стоит отметить, что перед продажей квартиры, собственники затратили собственные средства на ремонт квартиры, чтобы привести данную квартиру в соответствии с техническим заданием, согласно условий муниц. контракта.
Разъясните пож-та:
1. Нужно ли платить налог (указать конкретно для каждого дольщика), если да, то в какой сумме и возможно ли как-то снизить налог с продажи доли в квартире, либо вообще выти в ноль (не платить);
2. Повлияет ли распределение сумм и их перечисление на счета собственников, указанных в Агентском договоре. Какие суммы следует правильно прописать в этом договоре, чтобы снизить налог с продажи квартиры, либо вообще не платить;
3. Возможно ли в нашем случае дополнительно заключить соглашение о распределении дохода между совладельцами. Какие суммы следует правильно прописать в этом соглашении, чтобы снизить налог с продажи квартиры, либо вообще не платить. Будет ли это соглашение являться основанием снижения/неуплаты налога с продажи квартиры для налоговой инспекции.
Доход от продажи квартиры или доли в ней не будет облагаться налогом, если на момент продажи доли находились в собственности продавцов больше минимального срока владения.
В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях применяют сокращенный 3-х летний срок владения. Например, при получении недвижимости или доли в ней в наследство.
В вашем случае у владельца 1/2 квартиры этот срок прошел. Поэтому его доход налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
У двух других собственников, владельцев 1/4, минимальный срок владения (3 года) не закончился. Поэтому у них появляется доход от продажи квартиры, облагаемый налогом.
Как определить доход от продажи доли
В договоре может быть установлен любой порядок распределения дохода между долевыми собственниками. Который не зависит от размера их долей. В вашем случае он не установлен.
Договор может предусматривать, что доход распределяется между собственниками на основании дополнительного соглашения, которое они заключат между собой. В вашем случае нет и этого условия.
То есть документы оформлены так, чтобы единственным верным способом определения дохода являлось его распределение пропорционально долям продавцов.
Однако, доходом считается та сумма, которая фактически поступила в распоряжение собственника. При этом закон устанавливает лишь минимальную сумму дохода от продажи недвижимости, которая должна быть учтена при расчете налога.
Вашим доходом считают одну, но наибольшую величину:
- или доход, полученный по условиям сделки;
- или доход, рассчитанный по формуле:
Кадастровая стоимость квартиры х 70% х Доля продавца = Минимальный доход
Какая сумма больше с такой и посчитают налог. При расчете налога этот доход можно уменьшить (подробнее дальше).
Как вы можете поступить. Заключить соглашение к договору по которому наибольшая сумма дохода будет распределена в пользу первого собственника (1/2). Остальные собственники будет получать доход чуть больше, чем его сумма рассчитанная от кадастра (см. формулу выше).
На основании этого соглашения оформить Агентский договор по которому Агент должен будет заплатить каждому продавцу ту сумму, которая указана в соглашении. Агент со своего счета должен перечислить на банковские счета продавцов ту сумму дохода, которая указана в соглашении.
В этой ситуации у вас появятся доказательства того факта, что доход НЕ был распределен пропорционально долям, а именно:
- дополнительное соглашение к договору;
- агентский договор;
- выписка с банковских счетов, подтверждающая поступление на счет продавца определенной суммы.
Возможно налоговая будет против подобного распределения. В этой ситуации вопрос придется решать в налоговом управлении вашего региона или в суде.
Как уменьшить доход от продажи доли
При расчете налога доход от продажи доли каждый продавец вправе уменьшить на одну из двух сумм (по своему выбору):
- или на расходы по приобретению проданного имущества, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости.
Первый вариант вам врятли подойдет. Во-первых, вы получили доли в наследство. Поэтому расходы на их приобретение минимальны. Во-вторых, я сильно сомневаюсь, что у вас есть правильно оформленные документы на ремонт этой квартиры (смета ремонта, договор с подрядчиком, чеки на приобретение строй. материалов, квитанции по оплате работ по ремонту).
Поэтому остается только второй вариант — вычет.
Так как квартира продана как единый объект по одному договору купли продажи, а не по трем договорам купли-продажи долей в ней, общая сумма этого вычета (1 млн.) распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.
Поэтому продавцы 1/4 доли вправе получить вычет в сумме:
1 000 000 руб. х 1/4 = 250 000 руб.
Если посчитать доходы исходя из доли каждого продавца 1/4, то сумма дохода, облагаемого налогом, будет равна:
1 573 000 (но не менее 70% от кадастра) х 1/4 — 250 000 руб. = 143 250 руб.
С нее причитается налог в размере:
143 250 руб. х 13% = 18 623 руб.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».