Налог с продажи дома и участка (долевая собственность)
Здравствуйте! Уже задавал свой вопрос и получил ответ, оставил хороший отзыв, но могу ли я получить уточнение и рассмотреть мой вариант?
Мы, 3 собственника (2/3, 1/6, 1/6). Продаем дом с земельным участком одним договором:
- дом: первый собственник — в собственности с 2005 года, второй и третий собственники с 2021 года;
- земля: все доли с 2023 года (делали раздел).
Кадастровая стоимость дома — 1 936 850 руб., участка — 344 412 руб. Продавать будем выше этой стоимости. Вопрос: как уменьшить размер налогов или не платить их с этой сделки?
Хочу предложить свой вариант:
Мы продаем дом с участком, например, по кадастровой стоимости по договору. Используем вычет в 1000000 рублей.
- 1 собственник:
— Дом — 1776206 (вычет не нужен)
— Земля — 172206 (вычет до 666000 (2/3 от 1 млн.)) - 2 и 3 собственники(вычет по 166000(1/6 от 1 млн.)):
— Дом — по 79897
— Земля — по 86103
Вывод — налог платить не нужно.
2 вопроса:
1. Всё ли я учёл по закону или что-то упустил?
2. Могу ли я оформить это через заявление-соглашение о распределении дохода от продажи недвижимости, а в договоре указать только сумму за дом и сумму за землю?
Заранее спасибо!
Нет, вы упустили самое важное.
В законодательстве есть понятие минимального дохода от продажи недвижимости, который должен быть учтен при расчете налога. По закону вашим доходом считают одну, но наибольшую сумму:
- или доход рассчитанный исходя из цены недвижимости по договору купли-продажи;
- или доход рассчитанный исходя из 70% от кадастровой стоимости недвижимости.
Какая сумма больше — та и является вашим доходом. Налог будут считать от нее.
Кадастровая стоимость дома 1 936 850 руб. Если посчитать от нее 70% получится:
1 936 850 руб. х 70% = 1 355 795 руб.
Значит минимальный доход 2 и 3 собственников от продажи дома, который будет учтен при расчете налога, будет равен:
1 355 795 руб. х 1/6 = 225 965 руб.
По договору они продают свои доли за 79 897 руб. То есть договорная цена меньше, чем доход рассчитанный от кадастра. Значит при любом варианте их доходом будут считать максимальную величину — это доход от кадастра (225 965 руб.).
Они могут прописать в договоре любую сумму своего дохода. Хоть 79 897 рублей, хоть 2 рубля. Но в этом случае их доход будет посчитан от кадастра и составит 225 965 руб. Именно поэтому я предложил вам прописать в договоре их доход чуть выше 70% от кадастра.
И в этой ситуации сумма вычета, которая им положена (166 666 руб.), не перекрывает доход от продажи. Она всегда будет меньше. Поэтому у них всегда будет доход, облагаемый налогом.
Второму и третьему собственнику его не придется платить лишь в следующих случаях:
- каждый из них продает свою долю по отдельному и самостоятельному договору купли-продажи доли (а не дома целиком). В этой ситуации каждый из них получит право на вычет в его полной сумме — 1 млн. Между ними он распределяться не будет;
- они переоформляют свои доли на первого собственника и он продает дом целиком как единственный продавец. В этой ситуации считается, что он владеет всем домом с момента получения любой доли в нем. Тот факт, что размер его доли изменился (в данном случае увеличился) значения не имеет. Будет считаться, что всем домом он владеет с 2005 года
P.S. Если порядок распределения дохода между продавцами в договоре не определен вы вправе распределить этот доход по соглашению.
И еще момент. Доли (2/3, 1/6, 1/6) касаются исключительно дома. Земельный участок они не затрагивают. Как я понял из вашего вопроса вы разделили участок между собственниками и оформили такое разделение. Поэтому они продают не, например, 1/6 земельного участка, а 1/1, то есть 100% земельного участка, который находится в их собственности.
То есть вычет для продавцов (1 млн.) разделяется лишь в отношении дома. По земле он распределению не подлежит. Например, продается 1/6 дома и земельный участок (а не доля в нем!). В этой ситуации продавец вправе заявить вычет в суммах:
- 166 666 руб. — по дому (1 000 000 х 1/6);
- 833 334 руб. — по земле (1 000 000 — 166 666)