Налог с продажи дома и участка (несколько собственников)

Доход от продажи недвижимости не облагают налогом, если она находилась в собственности продавца минимальный срок владения и больше. В общем случае этот срок составляет 5 лет. В отдельных ситуациях 3 года.

В вашем случае получается так:

• стоимость участка облагается налогом у всех собственников;
• стоимость дома облагается налогом только у второго и третьего собственника. Первый — налог не платит.

Поэтому, чтобы грамотно оптимизировать налогообложение в договоре купли-продажи нужно:

• максимально снизить стоимость земли;
• распределить доход между всеми собственниками так, чтобы его максимальная сумма приходилась на первого собственника (который налог не платит).

Нужно учитывать, что в законе есть понятие минимального дохода, который учитывают при расчете налога. Так вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену недвижимости по договору купли-продажи;
• или 70% от ее кадастровой стоимости.

Та сумма, которая больше и является вашим доходом. С него будет рассчитан налог.

Стоимость земли можно установить в договоре в размере 80% от кадастра. В этой ситуации в договоре она будет равна:
344 412 руб. х 80% = 275 530 руб.

Оставшаяся сумма дохода, которую вы планируете получить за землю и дом — это стоимость дома. Это также нужно прописать в договоре.

В договоре вы вправе прописать любой порядок распределения дохода между собственниками. Который никак не связан с размером их долей. При этом нужно не забывать, про минимальную сумму дохода.

Предположим, что второй и третий собственник получают доход, скажем также в размере 80% от кадастровой стоимости дома. То есть на каждого из них приходится доход от продажи дома в размере:
1 936 850 руб. х 80% х 1/6 = 258 247 руб.

Это должно быть прописано в договоре. Вся остальная сумма — это доход первого собственника, который налог не платит.

В результате доход распределится так:

• по второму и третьему собственнику (одинаково):
  — доход от продажи земли по 45 922 руб.
  — доход от продажи дома по 258 247 руб.
• по первому собственнику
  — доход от продажи земли по 183 686 руб.
  — доход от продажи дома — вся остальная сумма по договору.

Вы не написали на какие суммы будет уменьшатся доход при расчете налога. Есть 2 варианта:

• вычет для продавцов недвижимости — 1 млн.;
• расходы по приобретению проданного имущества, которые подтверждены документально.

Вероятно вы будете использовать вычет. В этой ситуации нужно учитывать, что при продаже имущества, которое находится в долевой собственности этот вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям. Тот факт, что одному из продавцов этот вычет не нужен значения не имеет.

При этом вы продаете не один, а два объекта (участок и дом). Вычет должен быть предоставлен по каждому, но в пределах его максимальной суммы — 1 млн.

В результате второй и третий продавец получают право на вычет:

• по дому в размере 166 666 руб. (1 000 000 х 1/6);
• по земле в размере 45 922 руб.

В результате доход каждого из них, облагаемый налогом, будет равен:
45 922 (доход по земле) — 45 922 (вычет по земле) + 258 247 (доход по дому) — 166 666 (вычет по дому) = 92 256 руб.

С него причитается налог (у каждого):
92 256 руб. х 13% = 11 993 руб.

Первый продавец налог платить не будет. Доход от продажи дома у него полностью освобождается от налога, а доход от продажи земли он полностью уменьшит на вычет.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».