Налог с продажи гаража и кладовой
Добрый день!
Мама пенсионер получила по наследству (от мужа) в 2024 году гараж и хозяйственную кладовую (помещение). Кадастровая стоимость гаража 596 296 руб, кадастровая стоимость кладовой 397 531 руб. Планирует продать в 2024 году и гараж и кладовую одновременного.
Вопрос:
- Какую сумму указать в договорах купли-продажи чтобы в дальнейшем заплатить минимально налог с продажи с двух объектов? ((Кадастровая стоимость *70%)-250 000)*13%?
- 250 000 руб вычитается по каждому объекту или за два в целом т.к продажа в одном налоговом периоде (т.е вычитается по 125 000 руб по каждому объекту)?
- Или можно указать в договоре 250 000 руб за каждый объект и не умножать на 70% кадастровую стоимость.
В законе есть понятие — минимальная стоимость имущества с которой рассчитывают налог. Это понятие применяют к недвижимости (жилой или не жилой — не важно).
По закону вашим доходом с которого будет рассчитан налог считают одну, но максимальную сумму:
- или продажную цену недвижимости по договору;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
Какая сумма больше, та и является вашим доходом для расчета налога. Именно с нее будет рассчитан налог.
Вы вправе продать недвижимость по любой цене. Хоть за 1 руб. Но в этом случае ваш доход составит 70% от ее кадастровой стоимости. Тот факт, что вы его не получили значения не имеет.
Гараж и, видимо, кладовка — это недвижимое имущество. Поэтому ваш минимальный доход для расчета налога будет равен:
- по гаражу — 417 407 руб.;
(596 296 руб. х 70%) - по кладовке — 278 271 руб.
(397 531 руб. х 70%)
Если в договоре будет указана большая стоимость, то для расчета возьмут договорную цену. Если меньшая — то 70% от кадастра.
Оптимальный вариант указать в договоре стоимость чуть больше 70% кадастра и задекларировать этот доход. Например:
- гараж — 420 000 руб.;
- кладовка — 280 000 руб.
При расчете налога этот доход может быть уменьшен на одну из двух сумм (по вашему выбору):
- или на расходы наследодателя по приобретению этого имущества, которые подтверждены документально;
- или на имущественный вычет для продавцов прочего имущества — 250 000 руб.
Так как у вас два объекта (гараж и кладовка), то вы вправе доход от продажи одного из них уменьшить на расходы, а другого на вычет. Но уменьшать доход по одному и тому же объекту и на расходы и на вычет нельзя. Нужно выбрать что то одно.
Вероятно вы выберете вычет (250 000 руб.). Этот вычет уменьшает всю сумму доходов за один календарный год. Вне зависимости от количества проданных объектов. Увеличению она не подлежит. Если вы продали один гараж или 10 гаражей вычет составит 250 000 руб. Это его максимальный размер.
То есть вычет уменьшает не стоимость каждого объекта, а общую сумму дохода от продажи имущества за один календарный год (налоговый период).
Поэтому доход от продажи вашего имущества, облагаемый налогом, будет равен:
420 000 (доход от гаража) + 280 000 (доход от кладовки) — 250 000 (вычет) = 450 000 руб.
С него причитается налог в размере:
450 000 руб. х 13% = 58 500 руб.
Оптимизировать доход можно. Дело в том, что доходы учитывают при условии, что они фактически вами получены. То есть вы получили деньги и написали расписку. Если деньги получены не были, то доход полученным не считают.
В договоре купли-продажи можно предусмотреть поэтапную оплату имущества. Например, по договору вы предоставляете покупателю рассрочку. Один объект он оплачивает в 2024 году, а второй в 2025 году.
В этом случае в 2024 году вы задекларируете доход от продажи только одного объекта и уменьшите его на вычет в 250 000 руб. А в 2025 году второго и уменьшите его также на 250 000 руб.
То есть примените вычет дважды в 2024 и 2025 годах.
P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Оставить отзыв» сразу под картой проезда к нам (правая часть экрана). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
Спасибо большое !