Налог с продажи коммерческой недвижимости

Действительно у вас возникает доход от продажи недвижимости, облагаемый налогом. Дело в том, что на момент продажи эта недвижимость находилась в вашей собственности меньше минимального срока владений, который позволяет не платить налог. В вашем случае этот срок составляет 5 лет, то есть 60 месяцев непрерывного владения.

Так как недвижимость приобретена в браке, то право собственности на нее для вас отсчитывают с момента покупки недвижимости мужем (а не с момента ее переоформления на вас). Дело в том, что при приобретении недвижимости в браке она автоматически попадает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того, на кого из них она оформлена и кто из них вносил деньги в ее оплату.

То есть в момент покупки она поступила в собственность как вашего супруга, так и вас. А переоформление недвижимости на вас — это лишь увеличение вашей доли в ней

Налоговая инспекция не вправе произвольно определять сумму вашего дохода. Это делают в строгом соответствии с налоговым законодательством.

По статье 214.10 (пункт 2) Налогового кодекса вашим доходом считают одну, но максимальную сумму:

• или продажную цену объекта по договору купли-продажи;
• или 70% от его кадастровой стоимости.

Какая больше от такой и будет рассчитан налог. Поэтому вы вправе продать помещение по любой стоимости. Даже за 1 руб. Но в этом случае вашим доходом посчитают 70% от кадастра (эта сумма больше).

Поэтому указывать в договоре сумму меньше 70% от кадастра не имеет смысла. В этой ситуации налоговики учтут в качестве вашего дохода 70% от кадастра.

Оптимальный вариант указать сумму чуть больше 70% от кадастра. Исходя из нее и рассчитать налог.

Ситуация усложняется тем, что это нежилое помещение. Поэтому при расчете налога вы не вправе воспользоваться вычетом для продавцов недвижимости в размере 1 млн. Его предоставляют только по жилым помещением и земельным участкам. Поэтому сумма вашего вычета составит лишь 250 000 руб.

Напомню, что вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход при расчете налога.

Однако, вполне возможно вы вправе уменьшить доход не на вычет, а на расходы по покупке, которые подтверждены документально.

Судя по вашему вопросу это помещение муж вам подарил. То есть у вас не было расходов на его покупку.

Однако, если муж его купил находясь с вами в браке, это не так.

Согласно семейному законодательству любая недвижимость, приобретенная в браке, поступает в совместную собственность супругов. Считается, что супруги несли равные расходы по ее приобретению.

При этом не имеет значения на кого из супругов она была оформлена и кто из них вносил деньги в ее оплату.

То есть несмотря на то, что покупку оплачивал ваш муж (4,5 млн) и все документы были оформлены на него по закону считается, что вы оплатили по 2,25 млн каждый.

Поэтому при расчете налога вы вправе уменьшить доход от продажи помещения, на сумму расходов по его приобретению в размере 2 250 000 руб. (4,5 млн х 1/2).

Но еще раз подчеркну, чтобы сделать такое уменьшения на момент оформления сделки по покупке помещения вы должны находится в браке с вашем мужем.

Исходя из этого оптимально сделать так:

• в договоре купли-продажи указать цену выше 70% от кадастра и чуть больше ваших расходов на покупку. Например, 2 350 000 руб.
• при расчете налога уменьшить доход на 1/2 от общей суммы расходов по приобретению помещения, которые подтверждены документально;
• заплатить минимальный налог с полученной разницы.

Подобный вариант не привлечет внимания к сделке и не вызовет вопросов у налоговиков.

Копии документов, которые подтверждают расходы, прикладывают к налоговой декларации. К ней же следует приложить и копию свидетельства о браке.

P. S. Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».