Налог с продажи коммерческой недвижимости

По общему правилу доход от продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца 5 лет и больше, налогом не облагают. Декларированию такой доход не подлежит. В отдельных случаях применяют более короткий 3-х летний срок владения.

Но в данном случае продается нежилое помещение, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Поэтому правило про срок владения к нему не применимо. В независимости от того как долго это помещение было в вашей собственности доход от его продажи облагают налогами.

Учитывая тот факт, что это коммерческое помещение (то есть оно задействовано в бизнесе ИП) и вы его продаете в рамках своей предпринимательской деятельности доход от его продажи облагают налогом по той системе налогообложения, которую применяет ИП. Это упрощенная система.

Вы не написали как именно вы платите налог по УСН: с доходов или с доходов за вычетом расходов. Соответственно непонятно как нужно рассчитать налог (информации в вашем вопросе недостаточно). В данной ситуации УСН налог нужно считать ровно в том же порядке, что и при продаже основных средств.

Чтобы по этому вопросу с налоговиками не было никаких споров перед продажей рекомендуем закрепить продажу недвижимого имущества в качестве одного из видов вашей предпринимательской деятельности (если этого не было сделано при регистрации ИП).

Обращаем ваше внимание, что с 1 января 2025 года предприниматели помимо УСН дополнительно платят и НДС. Вы вправе его не платить в 2026 году только при условии, что общая сумма доходов за прошедший 2025 год не превысила 20 млн. руб. Если такое превышение есть, то доход от продажи недвижимости будет облагаться как УСН-налогом, так и налогом на добавленную стоимость (НДС). НДС начисляют сверх стоимости продаваемой недвижимости по пониженной ставке 5 или 7 процентов.

Таким образом с дохода от продажи нежилого помещения ИП уплачивает:

• если доход за 2025 год не превысил 20 млн. — УСН-налог;
• если доход за 2025 год превысил 20 млн. — УСН-налог и НДС.

Возможен вариант заплатить по этой сделке налог на доходы (НДФЛ). Для этого перед продажей придется закрыть ИП. Соответственно сделка по продаже будет проводиться вами уже как обычным физическим лицом, не являющимся предпринимателем. При указанной вами сумме дохода (55 млн.) ставка этого налога составит 13% с дохода до 2,4 млн. и 15% с дохода свыше 2,4 млн.

Так как данная недвижимость ранее использовалась в предпринимательской деятельности, при расчете налога уменьшить доход на вычеты или расходы по покупке проданного помещений не получится. В такой ситуации они не имеют значения. Равно как не получится получить освобождение от НДФЛ в связи с тем, что вы владели помещением больше 5 лет. Это правило в отношении коммерческой недвижимости не применяется.

То есть вам придется заплатить:
2,4 млн. х 13% + (55 млн. — 2,4 млн.) х 15% = 8 202 000 руб.

Некоторые недобросовестные предприниматели пытаются уйти от налогов. Для этого они искусственно занижают продажную цену недвижимости в договоре. Например, указывают не 55 млн., а значительно меньшую сумму. Разницу между договорной и реальной ценой забирают без оформления документов. В результате налогооблагаемая база неправомерно и необоснованно занижается с соответствующим уменьшением суммы налога.

Это незаконно и так делать нельзя! Если нарушение будет выявлено и сумма недоплаты составит 2,7 млн., то человек может быть привлечен не только к налоговой, но и к уголовной ответственности.

Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.

С уважением, администрация портала «Ваши налоги».