Налог с продажи квартиры, при получении долей в разное время
Добрый день.
После смерти мужа в 03.03.2023 году согласно Свидетельству о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемом пережившему супругу, мне принадлежит ½ доли в праве в общем имуществе супругов, приобретённом во время брака. Общее имущество супругов, право собственности на которое в указанной доле определяется настоящим свидетельством, состоит из квартиры, зарегистрированной на имя мужа в 2005 году.
Другая ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру оформлена на сына на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию.
Обе доли одновременно зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии под одним кадастровым номером в сентябре 2023 года.
В начале декабря 2024 года сын свою ½ долю в праве общей долевой собственности на квартиру подарил мне согласно Договору дарения доли квартиры. В выписке ЕГРН имеются две записи о праве собственности на каждую ½ долю с разными основаниями. Кадастровый номер не менялся. В результате у меня в собственности оказались две доли с разным сроком владения.
В конце декабря 2024 года я продала квартиру. Квартира продавалась целиком, а не отдельными долями.
Налоговая выставила требование об уплате налога с подаренной доли.
Не происходит ли в результате заключения договора дарения присоединения даримой доли к доле уже находящейся у меня в собственности? Будет ли считаться срок владения с первичной даты регистрации права? Должна ли я платить налог с продажи?
Нет, не происходит. Налог вам платить не надо.
Доход от продажи квартиры, которая находилась в вашей собственности минимальный срок владения и больше, налогом не облагают. Декларировать его не нужно. Сумма дохода значения не имеет.
Напомню, что минимальный срок составляет 5 лет. То есть 60 месяцев подряд. В отдельных ситуациях применяют сокращенный срок 3 года (36 месяцев подряд). Например, если проданная квартира была приватизирована, получена по наследству или в дар от близкого родственника. Еще один случай — она является единственным жильем продавца. То есть на момент продажи у него нет в собственности другого жилья или доли в нем.
Если квартира была в собственности меньше минимального срока (5-ти или 3-х лет), то доход от ее продажи облагают налогом.
Как вы написали в своем вопросе эта квартира была приобретена мужем, когда он находился в браке с вами. Согласно Семейному кодексу недвижимость, приобретенная в браке, поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того на кого из них она оформлена и кто из них ее оплачивал. В любом случае считается, что супруги несли равные расходы по ее приобретению.
Таким образом право собственности на долю в квартире (пусть даже формально не выделенную) вы получили в момент приобретения квартиры, то есть в 2005 году.
Право собственности на квартиру отсчитывают с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер вашей доли увеличился (в результате дарения доли сыном) значения не имеет. Считается, что вся квартира получена вами в собственность с момента ее первоначального приобретения (с 2005 года).
Следовательно на момент продажи (2024 год) квартира находилась в вашей собственности больше минимального срока владения как 3-х, так и 5-ти лет. Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
В отношении дохода от продажи этой квартиры вам не нужно ни платить налог ни сдавать декларацию по нему.
Налоговая инспекция не располагает сведениями о том, что квартира была куплена в период брака. Причина в источнике данных: ведомство получает всю информацию из Росреестра.
В базе Росреестра фиксируется только сам факт перехода права собственности — то есть смена владельца объекта недвижимости. При этом система не предусматривает внесение каких‑либо деталей о нюансах сделки. В частности, там нет сведений о семейном статусе покупателя и о том, приобреталось ли жильё в браке.
Из‑за недостатка данных в официальных источниках налоговая и направила вам соответствующее извещение.
Оставлять его без ответа нельзя. Иначе вам начислят и сам налог и штраф за его неуплату. Вам необходимо предоставить налоговикам письменный ответ в котором указать, что данная квартира приобретена в браке, поэтому вы являетесь ее собственником с 2005 года. К ответу приложить документы, которые это подтверждают (договор купли-продажи и свидетельство о браке).
При необходимости ответ могут подготовить наши специалисты. Подробности здесь.
Оставьте, пожалуйста, свой отзыв о нашей консультации на сайте Яндекса. Это важно для нас. Для этого перейдите по этой ссылке на «Яндекс» и кликните по кнопке «Написать отзыв» (середина экрана внизу). Заранее спасибо.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».
То есть я хотела сказать, что у каждой доли будет свой срок.
Это письмо не имеет к вам никакого отношения. Более того. В нем как раз написано, что срок владения рассчитывают исходя из даты получения первой доли в недвижимости.
В письме рассматривается следующая ситуация. Как известно, минимальный срок владения при покупке квартиры по договору купли-продажи составляет 5 лет. При наследовании только 3 года. Как быть, если, например, 1/2 в квартире куплена, а вторая 1/2 получена по наследству. Какой минимальный срок должен использоваться в этой ситуации 5 лет (как по купле-продаже) или 3 года (как по наследству)?
Вот ответу на этот вопрос и посвящено данное письмо. В нем говорится, что минимальный срок определяют исходя из способа получения первой доли. То есть если первая доля куплена, а вторая получена в наследство — это 5 лет. Если же первая доля получена в наследство, а вторая выкуплена — это 3 года. При этом в любом случае данный срок по всей квартире отсчитывается с момента первоначального приобретения первой доли.
Цитата из письма:
«минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения, в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность долями по разным основаниям, определяется исходя из условий первичного (!!!!) возникновения права общей долевой собственности на такой объект недвижимого имущества».
Если же предположить, что срок владения каждой долей считают отдельно, то по купленной доле нужно использовать 5 лет, а по наследственной 3 года. То есть считать минимальный срок владения по каждой доле раздельно. А именно в этом письме написано, что так делать не надо. Этот срок считают в совокупности по всем долям исходя из даты приобретения любой доли в недвижимости.
Данное письмо лишь подтверждает тот факт, что право собственности на всю квартиру отсчитывают с момента его первоначального приобретение. И факт увеличения размера доли на эту дату никак не влияет.
Просто налоговики вашей инспекции об этом не в курсе. И это не редкость. Поэтому и нужна жалоба в управление.
А как быть с этим письмом?
ФНС даны разъяснения об определении минимального предельного срока владения объектом недвижимости для целей налогообложения НДФЛ в случае его приобретения в собственность долями по разным основаниям
Письмо ФНС России от 27.07.2023 N БС-4-11/9597@ «О направлении письма Минфина России»
Согласно общему правилу доходы от продажи недвижимого имущества освобождаются от НДФЛ, если минимальный срок владения составляет пять лет. Если недвижимость получена в порядке наследства — три года.
В случае приобретения объекта недвижимости долями по разным основаниям, минимальный предельный срок владения определяется исходя из условий первичного возникновения права общей долевой собственности.
Если первичное право возникло на основании договора купли-продажи, то минимальный предельный срок владения объектом составляет пять лет, а если в порядке наследства — три года.
То есть при приобретении недвижимого имущества в долевую собственность срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с момента государственной регистрации на него права долевой собственности. Получается, что если первая доля на каком-то основании получена ранее, а право долевой собственности по другой причине позже, то срок владения первой долей не имеет значения?
Дело в том, что все документы были представлены и сама налоговая признала 1/2 квартиры совместно нажитым имуществом. А на подаренную 1/2 начислили налог, ссылаясь на то,что она изначально была завещана сыну и три года с момента её дарения мне не прошло три года. Как их убедить?
Вы не должны никого ни в чем «убеждать». Налоговая инспекция может считать все, что ей угодно. Но есть нормы, установленные законом. И есть порядок взаимодействия между налоговой инспекцией и налогоплательщиком. Причем он не предусматривает необходимости «убеждения» налоговой.
Закон предусматривает, что ваши взаимоотношения должны быть максимально формализованы и официальны. Если у инспекции есть к вам те или иные вопросы, то они обязаны направить вам соответствующий документ. В обязательной письменной форме. Например, Требование о предоставлении пояснений.
Такой документ есть? Если да, то как он называется и что в нем написано?
Требование о предоставлении пояснений или документов якобы было направлено в августе 2025 года, но я его не получала. О начисленном налоге я узнала 14.03.2026 г. после получения на электронную почту через портал «Госуслуги» требования об уплате задолженности по состоянию на 10.03.2026г.
16.03.2026г. я лично обратилась в налоговую инспекцию для оформления личного кабинета и получения разъяснений о причинах начисления налога. 20.03.26г. через личный кабинет направила необходимые документы и пояснения. Получила ответ через личный кабинет, что результаты решения мне сообщат дополнительно. В течении месяца я несколько раз интересовалась результатом непосредственно в налоговой службе по телефону. Каждый раз мне озвучивали совершенно разные варианты оснований для начисления налога. Дополнительного ответа через личный кабинет я так и не получила в течение месяца. Когда я попросила дать мне ответ
в письменной форме мне посоветовали написать новое обращение. 21.04.2026г. я написала новое обращение с пояснениями и приложением необходимых документов и просьбой направить ответ в письменной форме и лично отнесла в налоговую. Наконец 05.05.2026г. я получила ответ о рассмотрении обращения и Решение о внесении изменений в Решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
Цитата: » Инспекцией установлено, согласно Свидетельству о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, выдаваемом пережившему супругу ( № свидетельства) от 12.09.2023г. ФИО (мне) принадлежит 1/2 доли в праве в общем имуществе супругов, приобретённом
названными супругами во время брака.
Общее имущество супругов, право собственности на которое в указанной доле определяется настоящим свидетельством состоит из: квартиры, расположенной по адресу: ( адрес ), кадастровый номер:
( номер ) зарегистрированной на имя ФИО
( ФИО мужа ) на основании Справки ЖСК
( наименование ЖСК № справки ) от 24.11.2005г.
Соответственно Инспекцией установлено, что недвижимое имущество приобретено в совместную собственность супругов, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества каждым из супругов исчисляется с даты государственной регистрации одним из супругов права собственности на недвижимое имущество, приобретённое в совместную собственность супругов.
Так же Инспекцией установлено, согласно Договору дарения доли квартиры
( № договора) от 02.12.2024г. ФИО ( ФИО сына ) «даритель» и ФИО ( мои ФИО ) «одаряемый», заключили настоящий договор о нижеследующем:
Даритель подарил, а Одаряемый принял в дар 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ( адрес ), кадастровый номер :
( номер ). Отчуждаемая 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежит Дарителю на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданного 12.09.2023 года.
Для объектов недвижимого имущества, полученных в собственность по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с СК РФ, минимальный предельный срок владения составляет три года.
По результатам совокупного анализа обстоятельств, установленных в ходе камеральной налоговой проверки Инспекция приходит к выводу, что у ФИО ( мои ФИО ) ИНН ( номер ) сохраняется обязанность об уплате налога в соответствии с 1/2 доли.» Конец цитаты.
И в соответствии со всем этим представлен перерасчёт налога.
Понятно. Теперь о том, что нужно сделать.
Написать две похожие по содержанию жалобы.
Первая – в налоговую инспекцию. В ней указать, что инспекцией принято неправомерное решение и грубо нарушен порядок привлечения налогоплательщика к ответственности. Неправомерность решения заключается в начислении налога с дохода от продажи квартиры, которая находится в собственности больше минимального срока. Далее описать ситуацию и указать, что все документы, подтверждающие вашу позицию уже были предоставлены налоговикам. Кроме того, указать, что в нарушение законодательство вам не были предоставлены Акт налоговой проверки, вызов на рассмотрение ее результатов, решение о привлечении к ответственности. В связи с этим вы требуете решение о доначислении налога и привлечении к ответственности, а также требование о его уплате отменить.
Вторая – в налоговое Управление вашего региона. По содержанию это будет аналогичная жалоба, только с другим адресатом (получателем).
Обе жалобы отправлять либо письмом почтой России (ценное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении), либо передать лично. Во втором случае нужно сделать копию жалобы на которой они должны поставить штамп о приемке с указанием даты и отдать вам на руки.
В данной ситуации важен ответ от управления. Они обязаны предоставить его в письменной форме не позднее 30 дней с момента получения жалобы.
Исходя из ответа Управления будет понятно, что делать дальше.
Большое спасибо.