Налог с продажи квартиры, если приватизация оформлена в 1993, а собственность в 2022 году?
Здравствуйте.
В 1993 году я приватизировала квартиру. В договоре на приватизацию написано, что участвуют ДВОЕ. Это я, на кого оформлен договор о приватизации и моя несовершеннолетняя дочь (её имя не фигурирует в договоре). Я исправно платила налоги на всю площадь квартиры, так как в собственности данное жилье фигурировало только у меня.
В этом году я задумалась о продаже квартиры. Для этого мы с дочерью оформили Дополнительное соглашение о приватизации с администрацией города. Дело в том, что Росреестр не пропускал документы из-за того, что приватизация в 1993 году оформлена на ДВОИХ. Для них требовалось разъяснить кто этот второй.
Через МФЦ и Росреестр мы выделили дочери долю и нам оформили все как положено. На данный момент у нас по ½ доли.
Я обратилась за консультацией в налоговую. Там мне сказали, что дочь обязана платить 13% от продажи своей доли, так как право собственности у нее фактически возникло в 2022 году.
Я пыталась ссылаться на Федеральный закон № 122 от 1997 года, но меня и слушать не захотели.
Нужно ли мой дочери платить 13% от продажи? Нужно ли ей подавать декларацию по налогу на доход? И если письмо все таки придет (а оно придёт) как доказать налоговой , что право собственности дочери возникло в 1993 году?
Ситуация спорная. Если в договоре о приватизации ваша дочь не упоминается, доказать, что вторым собственником была именно она достаточно проблематично. На мой взгляд это можно сделать лишь в судебном порядке. То есть обратиться в суд с заявлением о признании ее права собственности на долю в квартире с 1993 года.
А уже в суде предоставить все доказательства, которые об этом свидетельствуют. Но это достаточно сложный, долгий и муторный процесс. Который может занять не один месяц. Причем результат предсказать достаточно затруднительно. Вы можете получить отказ в этом и в суде.
Есть значительно более простой вариант.
Вариант оформления продажи
Ваша дочь дарит свою долю вам. В результате вы становитесь единственным собственником квартиры. После оформления дарения и вашего права собственности на ее долю вы продаете квартиру как единственный собственник.
Право собственности на всю квартиру отсчитывается с момента получения любой доли в ней. Тот факт, что впоследствии размер доли изменился (увеличился или уменьшился) значения не имеет. Считается, что человек владеет своей долей с момента ее первичного получения.
Вы получили долю в квартире в результате приватизации в 1993 году. В 2022 году в результате сделки дарения ваша доля увеличивается с 1/2 до 1/1. В этой ситуации считается, что долей в размере 1/1 (то есть 100% квартиры) вы владеете с момента получения первой доли (1/2), то есть с 1993 года.
Таким образом вся квартира находится в вашей собственности с 1993 года. Поэтому доход от ее продажи налогом не облагают. Декларированию он не подлежит. Сумма дохода значения не имеет.
Вы получаете доход в виде стоимости доли, которую подарит вам дочь. Но по статье 217 Налогового кодекса, если сделка дарения совершена между ближайшими родственниками (мать/дочь), то такие доходы налогом также не облагают. Декларированию они тоже не подлежат.
Налог с дохода дочери
Если продавать квартиру вам вдвоем, то действительно могут возникнуть проблемы с налоговиками. Как я уже сказал из документов не явствует, что вторым собственником, который указан в договоре на приватизацию, является именно ваша дочь (а не какой то другой человек). Поэтому доказать тот факт, что собственность она получила в 1993 году будет достаточно затруднительно.
Налоговая будет считать, что на момент продажи дочь владеет своей долей менее 3 и 5 лет. Поэтому у нее возникает доход, облагаемый налогом. Его сумма будет равна одной, но наибольшей величине:
- или 1/2 от продажной цены квартиры по договору купли-продажи;
- или 1/2 от 70% кадастровой стоимости этой квартиры.
При расчете налога сумму полученного дохода она будет вправе уменьшить на имущественный налоговый вычет — 1 млн.
Если квартира будет продана по одному договору купли-продажи квартиры этот вычет будет поделен между вами пропорционально вашим долям. То есть она получит вычет лишь в размере 500 000 руб.
Если квартира будет продана по 2 договорам купли-продажи долей, то она получит вычет в полной сумме (1 млн.) без его распределения между вами.
Налог нужно будет заплатить с дохода дочери, который превысит вычет (или 500 тыс. или 1 млн. руб.). Кроме того, она будет обязана предоставить в налоговую инспекцию и декларацию по налогу на доходы.
Если такого превышения не будет, то налог платить не надо. Не нужна будет и декларация.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».