Налог с продажи квартиры и покупка новой квартиры в ЖСК
Добрый день! Помогите пожалуйста разобраться в ситуации!
В 2018 году мы с супругом купили 1-ю комнатную квартиру в общую долевую собственность (имеется 2 свидетельства о гос. регистрации права). Стоимость квартиры составляла 1 312 000 рублей. Налоговый вычет не возвращали.
В 2019 году мы продаем 1-ю комнатную квартиру за 2 130 000 рублей, и тут же покупаем 2-х комнатную квартиру за 3 664 920 рублей. Для этого я вступаю в ЖСК, т.е жилищно-строительный кооператив, мы вносим 2 800 000 руб., остальное 864 920 руб. мы вносим в течение 5 лет под 6% годовых.
Оформлен один договор на продажу квартиры, в котором прописывается что квартира принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности , доля в праве 1/2 подтверждается свидетельством о гос регистрации. Заключен один договор на приобретение новой квартиры за 2 664 920 рублей.
Подскажите, пожалуйста, как нам придется платить налог с продажи квартиры?
Вашим доходом будет считаться одна, но наибольшая величина:
- или продажная стоимость квартиры по договору купли-продажи — 2 130 000 руб.;
- или 70% от ее кадастровой стоимости.
При расчете налога с дохода вы вправе уменьшить полученный доход на одну из 2 сумм (по своему выбору):
- или на имущественный вычет для продавцов недвижимости — 1 000 000 руб.
- или на расходы по покупке проданной квартиры, которые подтверждены документально — 1 312 000 руб.
Для вас более выгоден второй вариант. Сумма расходы больше вычета на который вы имеете право.
Дело в том, что если по договору купли-продажи вы продавали не долю в квартире, а саму квартиру, то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делиться между всеми продавцами пропорционально вашим долям в собственности. Поэтому каждый из вас получает право на вычет лишь в сумме 500 000 руб. (1 000 000 х 1/2).
Вам выгодней использовать второй вариант (уменьшать доходы на расходы). В этой ситуации доход каждого из вас, облагаемый налогом, составит:
2 130 000 х 1/2 (доход) — 1 312 000 х 1/2 = 409 000 руб.
Купив квартиру и получив (оформив) ее в собственность каждый из вас получит право на второй вычет — как покупатель недвижимости. Сумма вычета для каждого из вас составит:
2 664 920 х 1/2 = 1 332 460 руб.
Но право собственности на квартиру, которую вы получите в ЖСК, наступает только после полной выплаты вашего пая. А это произойдет лишь через 5 лет. Поэтому у вас не будет права собственности на эту квартиру и, соответственно, права на вычет по ней. Но вы можете заявить этот вычет в отношении первой, то есть проданной квартиры. Тот факт, что она будет продана значения не имеет. Сумма вычета для каждого из вас будет равна 1/2 от ее покупной стоимости и составит:
1 312 000 руб. х 1/2 = 656 000 руб.
В результате доход, облагаемый налогом у каждого из вас, будет равен:
409 000 — 656 000 = 0 руб.
Расходы и вычеты превысили доход от продажи. Поэтому дохода, облагаемого налогом, не будет. Нет дохода — нет налога. Однако вы обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию по налогу на доходы (форма 3-НДФЛ).
После того как вы оформите вторую квартиру в собственность у вас появится право получить вычет уже по ней. Сумма вычета для каждого из вас составит 1 344 000 руб. (2 000 000 — 656 000 руб.). Он будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом. Например, вашу заработную плату.
С уважением, администрация портала «Ваши налоги».