Я купила квартиру по договору долевого участия (ДДУ) за 1 200 000 руб. В декабре 2019 года подписали акт приема-передачи. В апреле 2020 года получила свидетельство на право собственности и в апреле же я её продаю за 1 600 000 руб. Подскажите какие вычеты по налогам мне положены. Раньше никакие не использовала. Возможен ли взаимозачет налогов (двойные вычеты)?
Спасибо.
Татьяна
Ответ
Возможны.
Ваш доход от продажи, который нужно задекларировать — это одна, но наибольшая сумма:
или продажная цена квартиры (1 600 000 руб.);
или 70% от ее кадастровой стоимости.
Предположим, что продажная цена больше. В этой ситуации сумма дохода от продажи квартиры, полученной по ДДУ, составит 1 600 000 руб. При расчете налога вы вправе ее уменьшить на расходы по покупке этой квартиры, которые подтверждены документально — 1 200 000 руб. В результате ваш доход, облагаемый налогом, будет равен: 1 600 000 (доход) — 1 200 000 (расходы) = 400 000 руб.
Кроме того, как покупатель жилой недвижимости вы вправе получить налоговый вычет. Он дополнительно уменьшит ваш доход, облагаемый налогом. Сумма этого вычета будет также равна расходам на покупку квартиры. Тот факт, что она продана никакого значения не имеет. После использования этого вычета ваш доход от продажи квартиры с которого нужно рассчитать налог будет равен: 400 000 (доход после уменьшения на расходы) — 1 200 000 (налоговый вычет) = 0 руб.
У вас нет дохода. Поэтому налога не будет. Кроме того, у вас останется недоиспользованная сумма вычета. Вместо положенных 1 200 000 руб. вы используете только 400 000 руб. Недоиспользованная сумма составит 800 000 руб. (1 200 000 — 400 000). Она уменьшит другие доходы, облагаемые налогом, если они есть. Например зарплату.
В дополнение отметим, что право на вычет у вас возникло в день оформления акта приемки-передачи квартиры. То есть в 2019 году. На этот вычет вы вправе уменьшить доходы и 2019 года. Если вся сумма вычета не будет использована полностью (доход за 2019 год меньше 1 200 000 руб.), то недоиспользованная сумма может быть перенесена на 2020 год и уменьшить доход от продажи квартиры. Но вы можете в 2019 году вычет не заявлять, а использовать его только в году продажи квартиры — 2020.